房地产开发程序及税费专题研究与研讨(世联)-62页.pptVIP

房地产开发程序与税费;;中国的房地产开发程序;一、投资机会选择与决策分析;二、前期工作;1、开发项目的立项和可行性研究;开发项目的立项和可行性研究主要税费;2、取得土地使用权——集体土地征用和拆迁安置程序;拆迁安置过程中的主要税费;国有取得土地使用权——划拨、招标、拍卖、挂牌出让等方式;;;;;取得土地使用权——招拍挂过程中的主要税费;对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以建设用地规划许可证确定的土地面积，按每平方米20元的标准征收。 对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，以建设用地批准书确定的土地面积，按每平方米20元的标准征收。 对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实际占地面积，按每平方米每年2元的标准征收。 ;地籍测绘费占50%，土地权属调查费占50%： 1.党政机关、团体土地使用面积在2000平方米（含）以下，每宗地征收200元，每超过500平方米以内加收25元，最高不超过700元； 2.企业土地使用面积在1000平方米（含）以下的，每宗地征收100元，每超过500平方米以内加收40元，最高不超过4万元； 3.事业单位按照以下规定征收：（1）全额预算管理事业单位用地执行党政机关、团体收费标准；（2）差额预算管理事业单位土地使用面积在5000平方米（含5000平方米）以下的，每宗地征收300元，每超过500平方米以内加收25元，最高不超过1万元； 4.城镇居民住房用地面积在100平方米（含）以下的，每宗地征收13元，每超过50平方米以内加收5元，最高不超过30元； 5.农村居民生活用地面积在200平方米（含）以下的，每宗地征收5元，200平方米以上的，每宗地征收10元。;地价评估费;土地使用者不能按规定时间交付地价款的，在延长付款期间内按月向出让方支付资金占用费。 收取标准：每月支付未付地价款额的1‰至2‰。;1.征用土地闲置的，每年征收相当于同类土地年产值5倍的土地闲置费； 2.出让土地闲置的，征收相当于土地出让金10%-20%的土地闲置费（具体标准各地有所差别）。 ;3、确定规划设计方案获得规划许可;确定规划设计方案获得规划许可;根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价 建设项目总投资估算??500万元及以上的工程勘察收费实行政府指导价 建设项目总投资估算额500万元以下的工程勘察收费实行市场调节价 ;根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价； 建设项目总投资估算额500万元及以上的工程设计收费实行政府指导价； 建设项目总投资估算额500万元以下的工程设计收费实行市场调节价；;建筑市政工程设计费;三、建设阶段;1、开工前期准备工作;主要税费（各地互有所差异）;城市基础设施“四源”建设费;市政公用设施建设费 城近郊100元/m2 远郊90-100元/m2 城市基础设施建设费 城近郊住宅160元/m2，非住宅200元/m2 远郊收费低于近郊标准 地下水资源费：住宅9元/m2 竣工档案保证金：工程概算1%-3% 防空地下室异地建设费：1640元/m2 建材发展补充基金 工程概算的2% 住宅免交 ;2、工程建设招投标;建设工程招投标; ;工程标底编制管理费;招标代理服务费;3、开工手续的办理;开工手续的办理;4、工程施工;工程施工阶段主要税费;名称;工程监理费;超计划用水加价水费;5、工程竣工验收;工程竣工验收;四、租售阶段;主要税费 营业税：销售收入5% 城市维护建设税：营业税的7% 教育费附加：营业税的3% 印花税：建筑工程勘察合同—0.05%，安装工程承包合同0.03%，销售合同0.03%，转让土地使用权0.05%，房屋出租0.1%，土地使用证、房屋所有证5元 契税：成交价格的3%，个人购买普通住宅1.5%;房地产税费种类;租售阶段主要税费;契税的定义及征税范围;契税的减免;土地增值税的定义及计税依据;土地增值税征税方式;土地增值税的减免;营业税的定义及计税方式;城市维护建设税和教育费附加;教育费附加;印花税;房地产经济活动中有关印花税的缴纳;五、各阶段税费的统计分析（从开发商角度）;;谢谢！