房地产开发全程危 机化解与规避幻灯片教程.ppt

房地产开发全程危机化解与规避;房地产之红线外风险规避;红线外不利因素提示及设施维护;一个古老的传说;·董事长向业主发一封公开信，全面阐明立场； ·在法律上没有问题，但没有做到让客户满意，我们需要 改进和检讨； ·将投入300万元治理垃圾场，减轻其影响； ·尚未交付的二三期业主可以与公司协商解除合同； ·继续与业主一起反对建设转运站。 ;6月19日：少数业主小区悬挂多幅标语，当晚被摘除； 6月20日：少数业主冲击会所，与职员发生肢体冲突； 6月21日：少数业主冲击销售大厅，打伤我保安员； 随即冲入公司办公地，围攻总经理长达一天； 6月22日：退房最后期限，二三期退房95套； 6月24日：少数业主到垃圾场堵车。 6月29日：周末小区恢复祥和气氛，标志着群诉平息。;不利因素提示目的：;;红线外不利因素-公示的可能影响;红线外不利因素-种类;红线外不利因素-种类;红线外不利因素-种类;;北京某家园噪音案例;;;南昌光盘厂环境污染案例;;上海废渣厂环境污染案例;;;红线外不利因素-必须公示项目;;一面小花鼓,鼓上画老虎. 宝宝敲破鼓,妈妈拿布补, 不知是布补鼓,还是布补虎. ;;;;;;;;设施建设与管理维护-新建;;;;;;;;小结;　;;解决方案： 凿除车行沥青路面，重新铺设人行大粘砖路面，无效成本增加超过 5万元。 为已购架空层车位的业主寻找合适的车位进行替换（此项工作存在 一定风险）;业主投诉:由于该处车位一半在楼内，一半在楼外为了让业主的车不暴露在 架空层车库外，项目在施工中变更增加雨棚设施 ;客户的反映;客户的反映;　;案情描述：春节刚过，某小区多户业主反映室内墙体出现渗漏水。当时的气候天朗气清，大晴天怎么会渗漏水呢？;　;　;　;　; 从实际情况来看，无论是防水涂料厚度、材料的物理性能以及施工工艺均达不到规程要求，屋面大面积出现渗漏是必然的结果.;　;大范围面积差异 须办理面积补差的业主共135户 差异率超过3%的共6户（合同规定可退房） 为入伙顺利、避免节外生枝、促进后期销售，公司痛苦决策：所有面积差价全部免收，总额达611万。 法律风险依然存在，面积差超过3%的6户仍可通过起诉要求退房，公司将面临的结果： 退房 赔偿总房价5%违约金 承担购房所有费用：首期款、巨额按揭利息、购房保险费、 公正费、律师费……;一石激起千层浪;一石激起千层浪;《商品房销售管理办法》对变更的规定;第三十九条　 已预售的房地产在建筑工程施工过程中，对公共设施部分不得变更设计。 如确需变更设计的，应当征得全体受让人五分之四以上的同意。 ;第十九条　[规划、设计变更] 已预售的房地产在建筑工程施工过程中，不得随意变更原有规划设计。如确需变更的， 分别按以下方式处理： 一、本房地产专有部分的变更，卖方应征得买方书面同意，并依照相关规定向深圳市 规划设计主管部门申报； 二、本项目共有部位、共用设施的用途、设计和项目名称等的变更，卖方应当征得全体 受让人五分之四以上的同意并经公证后，向深圳市规划设计主管部门申报，经批准后 方可进行相关变更，并应自变更方案获批准之日起15日内书面通知所有购房者。 不同意变更的买方有权自收到书面通知之日起15日内做出解除合同的书面决定；卖方未在规定期限内通知买方的，买方亦可解除合同。 买方解除合同的，卖方须在买方通知解除合同之日起10日内，退还买方已付购房款并支付按 中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金； 买方不解除合同的，双方应当另行签订补充协议。 卖方不按上述约定的条件擅自改变原有规划设计的，买方有权要求恢复原状或解除合同，卖方应当按照本合同第十二条的有关约定承担责任。;第十七条　[面积差异的处理];好心办了坏事，我们额外花成本增建的东西，也会导致客户的投诉，怨！ （车棚、阳光房）; 总结：经验与教训;房地产开发之销售承诺风险;了解商品房销售常用法律法规规定。 增强销售风险意识，提高风险防范技能。 严格销售风险评估和过程监督检查，避免重大销售承诺风险。 ;培训提纲;商品房销售常用法律法规;商品房销售常用法律法规;商品房销售常用法律法规;避免违法广告和重大违约行为;避免违法广告和重大违约行为;避免违法广告和重大违约行为;避免违法广告和重大违约行为;避免违法广告和重大违约行为;避免违法广告和重大违约行为;避免违法广告和重大违约行为;避免违法广告和重大违约行为;避免违法广告和重大违约行为;避免违法广告和重大违约行为;避免违法广告和重大违约行为;避免违法广告和重大违约行为;避免违法广告和重大违约行为;避免违法广告和重大违约行为;避免违法广告和重大违约行为;避免违法广告和重大违约行为;避免违法广告和