农村房屋的买卖合同效力(范本).docVIP

农村房屋的买卖合?同效力 农村房屋?的买卖合同效力 ? 农村房屋的买卖?合同效力： ? 农村房屋宅基地?使用权房屋所有权?合同效力地随房走? 一、?房地产权现状和农?村宅基地使用权谈?农村房屋买卖，首?先要分析目前我国?的房地产权现状，?我国的土地所有权?有二种所有制： ? 国有和集体?所有.所以任何单?位和个人都无法取?得土地所有权，且?土地所有权是不允?许买卖的。而对于?房屋是指建筑于地?上的供人居住和从?事营业或其他社会?活动的建筑物，其?总是建立在土地之?上。土地上一旦建?了房屋，对土地的?占有、利用在一定?时期内已完成，以?后主要表现为对房?屋的占有、利用，?故房屋和土地不可?分及其占有的相排?斥，事实上在两个?所有权不一致时只?能表现为一种占有?使用。现实中土地?所有权人使用他人?所有的房屋，对房?屋享有使用权，房?屋所有权人失去占?有使用房屋的权利?这种情形很少见，?这是由于购房、建?房的目的所决定的?。而拥有房屋的所?有权而占有土地使?用权的情况大量存?在，如所有的私有?建造（包括农村在?宅基上建设的房屋?）和商品房屋的所?有权人，所以通常?情形下，我国目前?都是表现为房屋所?有权人占有使用土?地，而不是土地所?有权人占有使用房?屋。国家为了发展?房地产也建立了国?有土地使用权出让?的有关法律法规，?在日常中只要土地?使用权还在使用期?限内，应是地随房?走，而当土地使用?权使用期限已到，?这时才有一个房随?地走还是地随房走?的问题。而土地使?用权的有期限性，?这就会发生土地使?用权的有期限性和?房屋所有权长久性?冲突，导致不动产?存在天然的缺陷，?而农村宅基地上的?房屋不存在这个问?题，只要房屋存在?，就可永久占有宅?基地的使用权，除?非房屋倒坍、灭失?重新建造，则要审?查使用人是否符合?条件。宅基地使用?权是用益物权的一?种，为我国所特有?。它指的是农村居?民及少数城镇居民?为建造自有房屋对?集体土地所享有的?占有、使用的权利?。宅基地使用权一?般分为两种： ? ??村宅基地使?用权和城镇宅基地?使用权。农村宅基?地和城镇宅基地的?区别在于： ? 农村宅基地是与?集体经济组织成员?的资格是联系在一?起的，在一定程度?上，宅基地具有社?会福利和社会保障?的功能，而城镇宅?基地则不具有这一?特质。本文所讲的?即是农村的宅基地?及其上的土地。关?于宅基地使用权的?性质，我国学者大?都认为，宅基地使?用权本质上属于土?地使用权。宅基地?使用权具有如下的?特点： ? 1、农村的宅?基地与集体经济组?织成员的权利和利?益是联系在一起的?。也就是说，农民?申请宅基地很大程?度上是因为农民是?农村集体经济组织?的成员，每一个成?员都有权以个人或?者户的名义申请宅?基地。 2、?宅基地使用权是特?定主体对于集体土?地的用益物权。宅?基地作为用益物权?，首先表现在权利?人可以对宅基地长?期享有占有、使用?的权利。对于宅基?地，权利人有权在?宅基地上建屋和附?属物。由于房屋可?以继承所以宅基地?使用权实质上也可?以继承，因此宅基?地使用权是一种无?期限限制的权利。? 3、集体经?济组织的成员只能?申请一处宅基地。?因为土地资源的有?效性，不可能给每?个农村居民提供更?多的宅基地，而每?户申请到一处宅基?地，即足以保证其?基本的生活需要，?如果允许申请多处?，则将导致土地资?源的浪费。从以上?定义可知，不仅是?农村村民所享有，?也有极少数城市居?民所享有，在宅基?地上建造的房屋对?于土地的使用权是?永久占有的，所有?地随房走是必然的?，由于建造人对于?房屋所有权的长久?性，而房屋只要没?有倒塌、灭失，即?便申请人失去社员?的资格，也是享有?宅基地使用权的。? 二、?农村房屋买卖现状?和法条分析目前，?对于城市房地产买?卖国家也出台了相?关的法律法规来规?范城市房地产的交?易。相对于城市来?讲，规范农村房地?产的买卖的法律法?规只有零星的几条?，而发生在我们周?围的农村房屋买卖?的纠纷却是时有耳?闻，这就给法院的?判决带来了不便，?也不利于交易的双?方了解自己的权利?义务。同时对于宅?基地使用权不得转?让而使农村房屋所?有权人无法行使所?有权中的处分权，?让我们先来看看下?面两个案例： ? 1、1?992年某城市居?民向北京市顺义区?后沙峪一村民赵某?的丈夫购买了一处?民房，由于赵某的?丈夫是居民，赵某?是农民，所以19?93年宅基地确权?时使用权人登记为?赵某。这个民房买?卖是赵某的丈夫将?夫妻共同民房转让?给了城市居民。2?01X年赵某以未?经其本人同意被丈?夫私自出售房屋为?由起诉这个城市居?民，要求法院确认?房屋买卖合同为无?效合同，要对方返?还房屋。一审法院?审