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农村房屋的买卖合同效力 [关键词]：农村房屋 宅基地使用权 房屋所有权 合同效力 地随房走 谈农村房屋买卖，首先要分析目前我国的房地产权现状，我国的土地所有权有二种所有制：国有和集体所有.所以任何单位和个人都无法取得土地所有权，且土地所有权是不允许买卖的。而对于房屋是指建筑于地上的供人居住和从事营业或其他社会活动的建筑物，其总是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，对土地的占有、利用在一定时期内已完成，以揆后主要表现为对房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分膂及其占有的相排斥，事实上在两个所有权不一致时只能表拇现为一种占有使用。现实中土地所有权人使用他人所有的逊房屋，对房屋享有使用权，房屋所有权人失去占有使LOcAlhOSt 宅基地使用权是用益物权的舞一种，为我国所特有。它指的是农村居民及少数城镇居民怀为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。摆宅基地使用权一般分为两种：农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地和城镇宅基地的区别在于：农村宅基地是与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，在馒一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，而株城镇宅基地则不具有这一特质。本文所讲的即是农村的宅也基地及其上的土地。 关于宅基地使用权的性质，我国学潦者大都认为，宅基地使用权本质上属于土地使用权。宅基唠地使用权具有如下的特点： 1、农村的宅基地与集体经觑济组织成员的权利和利益是联系在一起的。也就是说，农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体经济组织掉的成员，每一个成员都有权以个人或者户的名义申请宅基狍地。 、集体经济组织的成员只能申请一处宅芹基地。因为土地资源的有效性，不可能给每个农村居民提琨供更多的宅基地，而每户申请到一处宅基地，即足以保证鲱其基本的生活需要，如果允许申请多处，则将导致土地资凤源的浪费。 从以上定义可知，不仅是农村村民所享有，俭也有极少数城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋对于亚土地的使用权是永久占有的，所有地随房走是必然的，由⒌于建造人对于房屋所有权的长久性，而房屋只要没有倒塌、灭失，即便申请人失去社员的资格，也是享有宅基地使鲆用权的。 二、农村房屋买卖现状和法条分析 目前，对蜷于城市房地产买卖国家也出台了相关的法律法规来规范城蟀市房地产的交易。相对于城市来讲，规范农村房地产的买遄卖的法律法规只有零星的几条，而发生在我们周围的农村铥房屋买卖的纠纷却是时有耳闻，这就给法院的判决带来了不便，也不利于交易的双方了解自己的权利义务。同时对Υ于宅基地使用权不得转让而使农村房屋所有权人无法行使所有权中的处分权，让我们先来看看下面两个案例： 1、1992年某城市居民向北京市顺义区后沙峪一村民赵厄某的丈夫购买了一处民房，由于赵某的丈夫是居民，赵某阳是农民，所以1993年宅基地确权时使用权人登记为赵某。这个民房买卖是赵某的丈夫将夫妻共同民房转让给了城市居民。2002年赵某以未经其本人同意被丈夫私自锪出售房屋为由起诉这个城市居民，要求法院确认房屋买卖ｓ合同为无效合同，要对方返还房屋。一审法院审理认为，赵某是知道并同意其丈夫出售该房屋，该房屋买卖是意思阔表示真实，买卖合同有效，驳回赵某的诉讼请求。 *，于某遂诉至昙法院要求判令其与被告诸某签订的房屋买卖协议无效，并郴责令各自返还财产，一审判决原告于某与被告诸某的买卖迦协议无效，同时判令被告将房屋返还给原告，并赔偿原告血各项损失３７５０元，原告返还被告房款１０万元。 目前，我国关于农村房屋转让，主要依据的法条是《中华人民共和国土地管理法》蛮第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地灭的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 。 农村村民住宅用地，经珉乡人民政府审核，由县级人民人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续曰。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 从62条可以看出这是对宅基地使用权的一种规钺定，且是针对农村宅基地申请及建房的规定，而此条中对券于农村村民出卖、出租住房没有禁止性规定，只是说农村暴村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准，这是对一户只能申请一次宅基地的限制。从此条可以看出农琨村村民房屋是可以出卖、出租的。但此处表述是一户只能拥有一处宅基地，而事实是目前农村申请宅基地时对于你辆是否有宅基地会进行严格审查，对于目前一户拥有多处宅基地现实中已普遍存在，大多是申请建房后又继承房屋和阎购入房屋的，如规定一户只能拥有一处宅基地，那么使农民在继承权房屋遗产 第63条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、儋转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致胍使土地使用权依法发生转移的除外。 第2条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制验