2013上高国际汽车城项目营销策略总纲98p.pptVIP

谨呈：开发有限公司 区位特征：地处上高城东北经开区核心位置，距离市中心5公里，交通便利 上高属江西省宜春市管辖，扼湘赣通衢要冲，拥有良好的区位优势 地理位置 上高县位于江西省西北部，锦河中游，属宜春市，东经114°28′-115°10′，北纬28°02′-28°25′。北连宜丰,东接高安、南界渝水、分宜、西邻袁州、万载，地势西南高、东北低。主要山脉为蒙山、末山。山地、丘陵、平原分别占全县总面积的1.76%、65.79%、32.45%。最高处为蒙山主峰白云峰，海拔1040.2米；最低处为泗溪镇良田村东北田锻，海拔30米。主要河流为锦江及其坪溪水、罗河、耶溪、江口水、水口水、蒙水、漳河等支流。 交通运输 上高扼湘赣通衢要冲，县城东距省会南昌市112公里，西离宜春市98公里，南距新余市60公里，北离庐山260公里，到上海、杭州、福州、厦门、武汉、长沙、广州等地皆可朝发夕至。320国道横贯县境59公里，沪瑞高速公路擦肩而过，武吉高速穿境而过，并设有出入口、管理处、服务区，浙赣铁路接轨境内，有锦河直达赣江，水陆交通十分便利。 南昌至上栗高速公路紧靠县城，横贯北部，预计2015年通车。 城市规划使上高各功能区在城市分工体系中的作用更加明确，城市形态优化 城市规划未来重点打造建设三大功能区 上高城市宏观经济总结 上高区位良好： 上高经济总量小，但发展迅速； 人均可支配收入1万元/年，而人均社会消费品支出低于周边城市，消费潜力强； 上高未来面临国际制造业转移，及承接沿海制造业的机遇， 工业园区是未来商贸集中地；新区是未来的发展方向； 项目客户与本项目的契合度分析 住宅客户定位：以上高本地客户为主，私企业主与公务员占较大比例 常识1：商铺是产生财富的载体，客户购买商铺最基本的目的是为了生财或升财，即追求财富利益 常识2：一般而言，财富等级越高，越关注投资的安全性和投资收益的稳定性；财富等级越低，越关注投资门槛、短期快速回报及安全性 再次回顾一下上高商铺投资者的典型特征 上高投资客户需求特征分析 商家经营核心关注因素 上高消费群体特征：理性的、原始的、有限消费 基于对投资者、经营者、消费者的分析，我们的营销工作得到以下几点启示 从根本关切 破题，建立价值制高点 我们卖 购房者买 对项目推广案名的两种思路 “上高汽车城”是什么？ “上高汽车城”不可以只是—— “上高汽车城”应该是—— 形象定位 形象定位 怎么才能做到 从关键障碍 破题，建立概念制高点 从认知困惑 破题，建立身份制高点 上高，向上看！ 背景:工程进度 根据客户分析及4种销售方式分析，项目商铺适合采用直接销售和返租混合销售方式 展示攻略 形象墙：将工地围板（形象墙）内容根据推广的物业形态适时更换，将公寓与商业内容有机融入其中 商业展示与汽车展示相融合体验 投资手册/楼书 为产品打上汽车文化标识，提供独特的文化体验空间 商业街提示——通过统一的商业标识和橱窗渲染商业氛围 力求在一期开盘后三个月商业街展示临近样板街的小部分; 商铺在没有售出和租出的情况下，在橱窗玻璃上贴一些示意的logo 商业街区的展示可以提升小区整体形象，为销售提供亮点，是提价的基础 构成元素：步行系统指示牌、帆布遮阳伞、 格子布小木桌，休闲椅 预热阶段的营销策略 形象导入：路牌广告，占领要道 形象导入：320路道旗，构建靓丽风景线 END 报告核心内容 一部分：目标梳理与问题界定 二部分：客户定位与形象定位 三部分：营销战略与策略体系 ——现状与目标之间的差距 ——项目核心价值点及形象统领 ——营销执行的指导总纲 营销总体战略 案例借鉴 营销策略体系 营销战略与策略体系 通过商铺形式提供业态转换空间，随着片区成熟，远期提供面向经开区的区域型商业，最大化规避风险 合理的物业类型组合，规避市场风险； 项目周边有大面积地块尚未开发，虽然会陆续的开发，但具体的时间难于确定 项目占地面积较大，无疑将增加该项目的招商成本及资金占用成本 减小劣势，避免威胁 发挥优势，转化威胁 威胁 Threaten 多种产品组合，满足不同客户的需求； 通过开街造坊，两层商铺联体销售，有效解决大体量商业的销售问题； 通过产品适当创新和品质的打造，加强项目自身比较优势，弱化周边未开发的形象； 抓市场机会点与空白点，通过物业类型组合，实现地块物业快速回现与物业长期经营的目标； 加强地段发展潜力引导 巩固并进一步提升区域绝对高端项目社区形象 上高经济发展快速，良好的区位吸引投资者 处于快速城市化发展阶段，产生刚性需求 人均消费潜力大，购买增强 目前市场供应的住宅、商业、商务公寓等产品，较为传统，产品创新空间大； 新区未来将可能成为城市商业的另一极 酒店式公寓市场供应稀缺，