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写字楼商业配套建议：顶级观景健身房 写字楼商业配套建议：私人美容SPA 保龄球馆 写字楼商业配套建议：斯诺克专业馆 钱塘帝写字楼规划建议报告 2012年01月12日 板块分析，审视自身 板块解读 市中心板块 钱江新城 本项目位置 星光大道商圈板块 杭州写字楼市场总体分布 目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括： 黄龙板块 武林板块 庆春/凤起板块 随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括： 钱江新城板块 滨江板块 板块对比分析 钱江新城板块、市中心板块以其便利的交通、完善的城市配套和政府规划成为杭州写字楼市场最为活跃的板块，钱塘帝景项目所在板块正处于规划发展中，其交通、市政配套无法与之相比。 从板块竞争上看，项目所在板块并无优势 产品研究，创造品质 产品解读 竞争板块产品分析 项目名称 价格(元/㎡) 所在区域 建筑面积(㎡) 层高 标准层面积 电梯 空调 大堂 车位(个) 物业公司 世贸丽晶城欧美中心 60000 黄龙商圈 380000 3.7米 4800㎡ 15台顶级商务电梯及一台观光电梯 美国约克中央空调及系统,末端大美国特灵；加湿滤尘新风系统， 高13米,2000平方米 1400 仲量联行 公元大厦 40000 黄龙商圈 80000 3.5米 1700 ㎡ 10台美国原装OTIS高速电梯 日本三菱重工超级变频多联体中央空调 前厅300㎡，后厅300㎡．层高8.5米 474 高力国际 万银国际 39000 钱江新城 90000 3.9米 1700 ㎡ 16台高速原装进口通力电梯，6米/秒 日本三菱重工超级变频多联体中央空调 1500方挑高15米酒店式豪华大堂 550 绿城物管 圣奥国际商务大厦 34000 钱江新城 70000 3.8米 1500 ㎡ 10部瑞士进口迅达客梯 美国特灵中央空调 10米挑高，1400方大堂 250 高力国际 汉嘉国际 48000 钱江新城 64000 3.9米 1400 ㎡ 12部高速日立品牌原装电梯，4米/秒 美国约克中央空调及系统 1200方大堂 278 戴德梁行 与之优势板块的产品相比较，如果继续走常规路线仅以高端产 品与之竞争毫无胜算，寻找差异化产品定位才是项目目前唯一 的出路…. 竞争板块产品分析 差异化思考 空调：高端品牌，使用功率大 负面：能耗高，给入住企业带来负担 电梯：数量多，速度快 负面：数量多意味着公摊多，得房率低；速度快意味着能耗高。 大堂：挑高过高，面积大 负面：公摊多，得房率低，可售面积减少。 它们地段好！它们硬件全！它们品质高！ 它们是杭州最高端的写字楼，但是…… 它们也同样有着不可忽略的缺点….. 锐角法则原理——你看到是一个锐角还是一个钝角？ 差异化思考 产品优势 优势背后也可能 存在更大的不足 从竞争产品的优势看产品不足，以差异化产品，根据项目客户需要制定产品，提高项目核心竞争力！ 攻其核心，客群入手 客群解读 目标客群思考 1、甲级写字楼使用客群定位：“自用客群”特征描述： 行业描述：本案客群应以高新技术产业为主，包括IT、通信设备、软件类、现代生物医药技术、现代化工为主。 来源地：入住本案的客群主要来自滨江、萧山本地区域、市区高新溢出企业、部分外地溢出企业。 规模：本项目总体定位中高档次，因此面对的企业也是中等规模以上的公司，这类公司一般员工数量在50—100人左右，对于办公的需求主力为400－600方。 企业特征：这类型企业有一定的实力，讲究办公环境和办公品质，对于写字楼的档次、形象、配套、物业管理要求较高。 目标客群思考 2、大浙江写字楼“投资客群”描述 我司启动商业动力网，选择了200位温州、绍兴、丽水、义乌等地投资客户进行了针对性调研。 年龄集中在35－45岁之间 主要来自于私营业主，拥有自己较大规模的企业，资金灵活型较强 年收入在500万以上，收入稳定，属于社会富裕阶层 有较强的投资意识、平时多有股票、外汇、期货、基金等投资 有多次的各地置业经验、涉足住宅、商铺、写字楼 成熟稳重，消费理性 对于写字楼，看重开发商品牌、地段、档次，偏好高档次产品，对于单价敏感性较低 购买需求面积在300－500平方米之间，承受总价在1000万左右 目标客群锁定 客群初步定位： 目标客户主要以自用客户为主兼顾投资性客户。 主要客户行业：制造、投资、金融、创意科技 其他行业：服务、证券、贸易、保险 客群区域界定： 1、以滨江高新企业及滨江高端住宅业主为主 2、其次萧山区高新企业为主 3、由于未来交通环境的改善以及商务聚集度的提高，杭州市对周边的中小城市的核聚能力将会大幅增强，绍兴、富阳等区域的民营企业也将是未来潜在客户。 目标客群锁定 1、希望产品更适合自身企业需求； 2、能从中