2012年12月湖南省宁乡绿地中央花园策划顾问应标报告（208页）.pptVIP

通过对深圳社区商业调研分析，总结出社区商业分类、业态组合、商业布局等一般规律。 根据对深圳22个代表性的社区商业进行调研、分析，得出了一系列 的研究成果。调研对象：旭飞花园、东方雅苑、港湾丽都、都市名园、 西海湾花园、中海湾畔、绿地金色家园、桃源居、美丽365花园、波托菲 诺、潜龙花园、海滨广场、阳光棕榈园、锦绣江南、熙园、东海坊、蔚 蓝海岸、金地海景翠堤湾、绿地四季花城、皇御苑、招商海月花园、星 海名城 。 根据社区商业特征，社区商业可划分为外向型、偏外向型、内向型社区商业三种类型。 社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界点分别是5%、2%。 项目营销战略 项目营销战略 卖场的标准化展示：商业街展示带动住宅销售 消费者能够感知到未来的生活愿景，继而引发买房的冲动； 售楼处前广场 开盘报广2： 阶段时间：12月-1月 阶段目的：项目进入持续销售期，持续推货销售，高潮迭起 推广主题：机会递减，抢铺一定要快！ 宣传配合：大报、户外、车身、外展场、短信、夹报、单张、工地围墙 包装、售楼部内外包装等 第四阶段：持续热销期 标题：机会递减， 抢铺一定要快！ 附标：100间一枪而空，循众加推15间，敬请把握！ 报广： 标题：王姐找了个有钱的 “靠山”！ 附标：把儿子上大学的钱都准备好了 7万投资中央大街 儿子读到博士，学费不用愁 报广二：情感类诉求 标题：张先生遇到了个发财的“贵人”！ 附标：居然能用门面孝敬父母 7万投资中央大街 每个月多给父母2000元的孝 敬费！ 报广三：情感类诉求 直效营销渠道 绿地会、巨基客户资源营销 短信发送 DM单张直邮 立体化营销渠道 特色活动 大型户外广告牌（主体形象） 网络先行启动（印象和口碑） 报纸广告（反复信息灌输） 媒体策略 电视广告（形象和信息传递） 受县区市场媒体推广渠道限制，我们建议采取活动营销为主、媒体为辅的推广策略； 原则：高效低费的营销推广及媒体组合 商业部分提案完毕， 下面进入住宅部分的提案 …… 关于住宅二期的营销思考 1批开盘引爆期 2批强势认筹期 3批开盘引爆期 10月二批开盘 亮相 12月三批开盘 1批强势认筹期 2批开盘引爆期 2批热销,3批强势认筹 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 5月1首批开盘 住宅整合推广节点时间主轴 推广主线：运营一座城市的生活梦想！ 1 2批VIP升级期 阶段时间：3月初-4月中 阶段目的：为项目获得开门红，为以后推广获良好的开始 推广主题：县府首排，NO.1视野 宣传配合：大报、户外、车身、外展场、短信、夹报、单张、工地围墙 包装、售楼部内外包装等 推广建议：要卖货了，找对项目的主卖点轰炸式宣传！广告语一针见血 第一阶段：一批项目强势认筹 第一篇：PK之圈层价值篇（说第一期产品的价值所在） 标题：何谓领袖？未登场便以征服全场！ 附标：绿地?中央花园，谁是才是宁乡的真正的第一？唯有PK! 标题一：地段PK全城，中央花园——视野至高远： 县府正临第一排，视野无阻更开阔； 标题二：区位PK全城，中央花园——地位至靠前： 正对县政府，地标形象即彰显 标题三：户型PK全城，中央花园——户型至精到： 户户双阳台，面积适中，布局紧凑 标题四：形象PK全城，中央花园——形象至高贵： ART DECO艺术高端石材，立面恢宏； 标题五：配置PK全城，中央花园——配置至高端： 5.2米挑高大堂，名牌高速电梯； 标题六：功能PK全城，中央花园——功能至多元： 部分单位可商可住，投资价值高； 标题七：增值PK全城，中央花园——增值至可观： 周边金融街、国际商场等陆续上马。 引标：绿地?中央花园，领袖生活，以我为中心 标题：雄踞县府首排，成就NO.1的视野！ 附标：绿地?中央花园，县府芯·40万平米圈层生活运营体 小标：地段第一排，昭示性NO.1 小标：区域第一排，发展力NO.1 小标：县府第一排：效率化NO.1 小标：交通第一排：聚合力NO.1 小标：资源第一排：先进性NO.1 小标：公园第一排：健康化NO.1 第二篇：首排视野篇（说第一期产品的核心价值所在） 阶段时间：5月初-6月中 阶段目的：项目解筹，项目开盘，广告软文部分注重拔高形象，为开盘 定价造势。 推广主题：主舵县府正央的未来 宣传配合：大报、户外、车身、外展