郑州金水北区土地一级开发可行性研究(20110531讨论稿)..pdfVIP

郑州市金水科教新城核心区土地一级开发 可行性研究报告 （讨论稿） 项目名称： 郑州市金水科教新城核心区土地一级开发项目 编制单位: 郑州市金水区北区管理委员会 河南金汇建设投资股份有限公司 北京思源置地房地产顾问有限公司 编制作业日期： 1 郑州市金水科教新城核心区土地一级开发可行性研究报告（讨论稿） 1 摘要4 一、 项目总说明5 （一） 开发背景5 （二） 科教新城开发的战略意义6 （三） 项目开发的内容及主要工作7 （四） 区域开发模式构想8 （五） 项目综合收益 12 二、 项目的界定与描述 14 （一） 项目特征 14 （二） 待开发项目的产权关系及其他法律关系 17 （三） 项目范围内地上、地下物状况21 （四） 项目开发环境24 （五） 项目一级开发后的状态28 三、 宏观环境研究30 （一） 城市概况30 （二） 郑州市社会经济情况分析30 （三） 郑州市基础设施状况分析34 （四） 政策环境分析34 四、 市场环境研究37 （一） 土地市场分析37 （二） 商品住宅市场分析40 （三） 商业及办公市场分析42 五、 土地一级开发方案46 （一） 区域定位及规划设计46 （二） 土地一级开发工作内容54 （三） 项目实施进度计划安排55 （四） 项目组织与实施方式57 （五） 征地拆迁方式60 （六） 市政设施建设方式61 （七） 项目融资方式61 （八） 项目完成后宗地处置方式与经营管理61 2 六、 投资与成本费用估算63 （一） 估算依据63 （二） 征地成本估算63 （三） 拆迁成本估算66 （四） 项目总投资估算67 七、 项目竣工后的土地价值评估72 （一） 土地价值静态评估72 （二） 土地动态价值评估78 （三） 土地上市节奏和收入78 八、 项目财务评价80 （一） 销售收入估算80 （二） 成本分析80 （三） 静态分析81 （四） 现金流量分析81 （五） 财务费用82 （六） 结论82 九、 风险分析83 （一） 不确定性分析83 （二） 投资敏感性分析83 （三） 投资环境风险84 （四） 资金风险84 （五） 工程质量风险84 （六） 政策风险84 十、 综合效益分析85 （一） 社会效益85 （二） 经济效益86 （三） 环境效益86 （四） 对区域发展的贡献86 十一、 结论与建议88 （一） 结论88 （二）