长沙金融生态区金融总部项目定位论证及物业发展建议报告(完善版).pptx

谨呈：湖南嘉盛房地产开发有限责任公司长沙金融生态区金融总部项目定位论证及物业发展建议嘉盛长沙金融总部项目组2012/09/10版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1项目汇报内容? 第一部分：整体定位及发展战略? 第二部分：物业发展建议2 2定位部分结构内容1 开发目标解析2 项目背景分析3 物业专项研究及市场机会研判4 整体定位及发展战略5 规划方案初排及物业体量建议6 经济测算3核心问题界定开发商需求： 政府需求：?开发中高端物业，快速回现 ?引进金融、总部企业?不持有物业 ?示范作用，带动片区发展?树立企业品牌 本项目发展何种物业类型、 以何种产品形象入市？问 题4定位部分结构内容 1 开发目标解析?地块资源分析?宏观环境分析2 项目背景分析3 物业专项研究及市场机会研判4 整体定位及发展战略5 规划方案初排及物业体量建议6 经济测算 5项目200米限高、21万总体量具备打造综合体物业的基础，需注重200米高度的充分利用及各物业类型的合理搭配基本指标项目基本指标地块现状总占地面积34.65亩 20.79万平方米商业办公综合用地 9.0 45％ 25% 200米 总建筑面积 地块性质 容积率 覆盖率 绿地率 限高项目启示：? 200米限高具备强昭示性，需充分利用限高优势；? 项目地块地形较为规整，地势较平坦，有利于后期规划排布；? 项目总建筑面积约21万平方米，具备打造综合体的基础，且各物业类型体量没有明确要求，给予 项目较大的发展空间，但需注重项目整体形象的和谐统一及各物业类型体量合理配比；? 项目相对其它综合体，在总体量、建筑密度以及建筑高度等方面不具备绝对优势，需注重其他方 面的提升和创新。6未来南北两侧规划有超高层建筑，东侧为住宅区、商务氛围一般，在项目规划排布时需注意规避不利影响，同时针对西侧湘雅医院，规划设计需注意规避可能带来的影响项目四至规划300米建筑德雅路规划地铁口?项目东侧：规划精英路，现 有高层住宅四季阳光花城及 未来规划住宅；?项目北侧：北侧为规划路， 且规划有限高300米综合体及 地铁站； ? 项目南侧：南侧为规划路， 且规划有限高200米综合体； ? 项目西侧：市政主干道芙蓉 路，对面为湘雅医院。项目启示：?本项目较周边项目先行入市， 在规划排布上具备先行优势， 需注重合理规划，避免南北两湘雅医院高层住宅项目地块侧未来项目对项目可能产生的不利影响以及西侧湘雅医院带来的影响。芙蓉中路烈士公园 7规划 200米建筑项目位于五一芙蓉CBD辐射范围，且作为规划金融生态总部区启动区项目，区域金融产业基础优势以及未来规划为项目发展带来一定契机 城市规划——片区规划?开福区将打造沿芙蓉中路、居职一体的复合型国际化城市社区（金融生态区），建成辐射三湘、引领中部的金融产业平台；开福区金融生态区总面积时尚都心区精英生活区金融总部区1828亩，可供开发 面积1123亩，规划容积规划总国际商务区 建筑面积 约300万平方米，划分为金融总部区、国 际商务区、时尚都心区和精英生活区。?长沙开福金融生态区按照“一主轴、两地标、三节 点、三片区”的规划结构，高起点 规划建设长沙金 融生态区，吸引区域性金融总部、分支机构和相关 服务业业态聚集，沿芙蓉中路打造居职一体的复合 型国际化城市社区，建成辐射三湘、引领中部的金规划图 融产业平台；?项目作为高端规划的金融总部区的启动示范项目， 处于金融总部区的一线门户位置，具备高端打造的 基础。 8规划排布时地块西南角设置广场截流南向商业客群，西北角排布主塔楼，迫使北侧项目300m建筑东退，使本项目在芙蓉路占据绝对头排 城市规划——片区规划?本项目位于未来高端规划的金融生态总部区的一线门户位置 ，同时与传统城市CBD核心区距离最短，未来将作为城市传 统核心区与规划金融生态区的承接带，具有极佳昭示性 ；?项目地块西南角享有面向城市主城区的最佳昭示面，商业价芙蓉路 值最高，地块规划必须对其充分利用，截流由南向进入的商 业客群，形成良好的商业氛围；?项目北侧规划300m超高层建筑，对本项目未来在芙蓉路上的 昭示性有极大影响，需注重通过规划排布降低北侧带来的不 利影响，可考虑将主塔楼排布于地块西北角，迫使北侧项目 300m建筑北退或东退，使本项目在芙蓉路具有绝对昭示性。规划图五一芙蓉CBD9项目周边路网发达，外部交通便捷，市政重要设施到达性较好，地块四周被现有市政干道与规划路围合，具有良好的进入性交通资源到达市内重要设施距离（公里）车行时间（分钟）长沙火车站4.613火车南站16.137芙蓉广场2.99五一广场4.914黄花机场25.943长沙市政府7.618京