萨尔斯堡营销执行报告.ppt

版权声明 本次报告目的 营销总纲与执行报告思维导图 分析问题的思路 项目营销目标 分析问题的思路 分析问题的思路 分析问题的思路 分析问题的思路 SWOT分析——战略推导工具 2007年品牌启动年 2008年品牌提升年 2009年价值回报年 分析问题的思路 项目展示体系示意 推广策略2007年三大推广阶段 “萨尔斯堡”2007年营销总功略 销售策略action1：节点式爆破 前期推售安排主要考虑以下四方面的因素 1.预计客户需求总量 2.客户类型 3.各户型需求情况 4.价格实现策略 销售策略action2：VIP卡分级 销售策略action3：平开入市小步走高的大盘价格初定位 定位地块需要明确的相关问题 The end  Thanks！ 版权声明 合肥申港萨尔斯堡项目 营销总纲与执行报告(草) 谨呈：安徽申港置业有限公司 2007.8 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 统一思路（项目营销目标、相关策略） 梳理工作（营销执行总纲及执行要点） 抓紧落实（总控图、工作计划表） 目标解析 项目分析 竞争分析 营销战略 营销节奏与费用计划 案例借鉴 策略体系 客户分析 问题界定 形象定位 展示体系 事件行销 推广策略 销售策略 目标分解思路 策 略 总 纲 市场分析 本体分析 客户分析 销售执行攻略 奠定项目品牌，成为合肥经开区住宅市场的领导地位; 实现快速销售保障项目现金流; 目标分解 速度目标：快速销售 亿 价格目标：约2800----3000价格 品牌目标：确立经济开发区住宅的标杆地位 如何定义项目的标杆形象，快速获得广泛认同 如何快速启动市场，并保持去化速度 我们的核心问题 2007年营销目标 项目整体概况位于合肥市经济技术开发区西南部，青龙潭路与紫云路交汇处； 与本项目相距500多米的合安公路是安徽省南北向的城市间重要干线公路，现在改建过程中; 目标分解思路 策 略 总 纲 市场分析 本体分析 客户分析 销售执行攻略 暂略，调查后补充 目标分解思路 成功案例 策 略 总 纲 市场分析 本体分析 客户分析 销售执行攻略 暂略，现场调查后补充 目标分解思路 成功案例 策 略 总 纲 市场分析 本体分析 客户分析 销售执行攻略 暂略，现场调查后补充 目标分解思路 策 略 总 纲 市场分析 本体分析 客户分析 销售执行攻略 / / 1、当地住宅开发规模庞大，需求相对不旺盛 2、潜在住宅竞争对手众多，存在分流威胁 WT战略——减少劣势，避免威胁 ST战略——发挥优势，转化威胁 威胁-----Threaten / 树立经济开发区首席住宅形象，抢占经开区第一住宅大盘的市场地位 抢占先机确立经开区第一城的市场印象，把握空白机会快速去化 1、受合肥经开区开发利好影响升值潜力大 2、当前住宅产品素质较低，品质趋同，存在市场空挡机会 WO战略——利用机会，克服劣势 SO战略——发挥优势，抢占机会 机会-----Opportunity 1、处于城市未开发地区，城市陌生感强 2、区域配套尚未形成 3、孤岛式大盘开发，难以借势，形成呼应 1、 200亩经济开发区第一住宅大盘，全区住宅典范 2、 欧洲萨尔斯堡主题风情小镇建筑 劣势-----Weak 优势-----Strength SO战略 树立经济开发区首席住宅形象，抢占经开区第一住宅大盘的市场地位 抢占先机确立经开区第一城的市场印象，把握空白机会快速去化 市场领导者定位策略 定位经开区首席住宅形象，抢占经开区第一住宅大盘市场地位 目　标 支撑高价格 体验行销主导策略 高形象，强展示，示范区，样板房，大型会所形成系统体验，以体验营销打动高端消费者 CRM与口碑行销策略 建立申港地产的专门客户关系体系，以开展各种SPPR活动，通过营造高端生活圈带动小众行销 支撑高速度 支撑高认同 策略总纲 目标分解思路 策 略 总 纲 市场分析 本体分析 客户分析 销售执行攻略 售楼处 形象墙 售楼处外围 售楼处 导示系统 样板区展示 景观展示区 现场核心 体验系统 过渡性体验系统 看楼通道 核心售卖系统 POP 导示系统 1 5 4 3 2 6 3 样板房展示 第一阶段：预热推广阶段（8-9月） 第二阶段：开盘推广阶段（9-10月） 第三阶段：强销推广阶段（11-12月） 经开区模型展示 项目与单体沙盘 经开区规划宣讲道具 萨尔斯堡 产品展示 营销推广 节点推广 核心展示 节点展示 关键推广 项目外围包装 看房动线包装 2007年秋