仙林金鹰奥莱城考察报告.docVIP

班级：61052X 姓名：杨成业 学号：33 前言 本文通过充分的实地考察、走访问卷、综合分析，主要对仙林奥莱城的选址位置、人口分布及消费者类型、商品结构及商业类型三个方面对奥莱城进行考察，最终得出学生的个人结论：奥莱城将在未来几年，至少4-5年将持续亏损，我对奥莱城的生存期限感到不容乐观。 选址位置不足分析： 南京市栖霞区（仙林大学城）学海路1号（南京财经大学对面）形成一条“商业走廊”——起点是仙隐北路亚东城角上的社区商业网点，北上折向杉湖西路，沿途分布有康桥圣菲、东方天郡、赛世香樟园(社区)的社区商铺，再向东就是现在的大成名店公园以及未来金鹰所在的中心商务区50、70、97、107、108、130、146、310、南堂线等，南京财经大学站处于多数公交路线的末端，无法将大批的目标消费者如：大成居民、亚东居民、附近大学、仙鹤山庄、金陵家天下、雁鸣山庄、咏梅山羊山公园南大仙林校区经天路羊山公园南大仙林校区经天路“商业走廊” 面积：4万平方米 中型华润苏果一家：经营良好，二楼有卖服装、洗漱用品、服装、家电等，服装面积小样式单一，专一性不强。 爱尚：地下服饰环境不是很好，多是仿货。 二楼湾：多是小吃，糖果之类 四周多是烧烤，水果摊 ②大成名店 面积：2.4万平方米 小型地下苏果超市：品牌服饰、鞋无 大成名店：设有肯德基、网吧、地下饭馆群、住宿、小商品店等。虽有服饰店，但存在品牌杂、面积小、购物感觉差的缺陷，没有形成宏伟的、正规的气氛，不具竞争性。总的来说大成名城就像杂货铺，与奥特莱斯形成互补，有利。 银行、理发、饭店等。 大成与亚东竞争优势： 综合性强：不仅有小商小贩，服装店，水果店，饭馆，网吧，超市，还有银行，住宿，KTV。 物美价廉：对于普通居民和学生来说，大部分的日用品都在此消费。而且居民和学生喜欢“俗”点的气氛，可以讨价还价，挑挑拣拣。而不乐意去奥莱，用他们的话讲，奥莱是贵族的地方，没我们什么事。 人口分布及消费者类型不足分析： （1）仙林大学城约有25万人，包括：大成居民、亚东居民、附近大学、仙鹤山庄、金陵家天下、雁鸣山庄、咏梅山15万多，常住人口10万左右。流动人口约5-6万，周边居民约为20万 文化程度：大专及以上学历 居民收入水平：工薪阶级平均月工资4000元，每年花费服装钱约为7000元左右 学生每月生活费用平均800元，每年平均每个学生要购买2套衣服，3双鞋，大概1000元左右 流动人口，周边居民约消费500元 （2）消费者心理分析： ①白领及成功人士：一般没有时间购物，大多都在城里上班，星期天不会出来玩，如果有时间休息，要么去旅游要么在家睡觉，不会到奥莱休闲。问道去哪买服装，他们大都说要么在旅游的时候就买了，要么就到新街口，德基，不会到这来，因为奥莱开在这里显然不够档次。 普通居民：大多数不关心奥莱，甚至不知道有这个地方，买衣服会去商业群的地方，因为那样可以挑选，溜店、对比。 学生：多去有吃有玩有逛的地方购物，如新街口、夫子庙等。学生大多数经济很拮据，不会买奥莱这样昂贵的服饰。 未来居民发展状况分析： 目前，赛世香樟园、东方天郡、亚东城、尚东区、康桥圣菲等诸多楼盘已交房，大量高端人群已经入住。而其它在售的楼盘多为低密度别墅洋房，带来的也都是中产阶层。仙林金鹰奥特莱斯为街区式格局，整个街区11万平米，共有6座主题馆，200余间品牌折扣店，30余间餐饮物业。6座主题馆各为独立建筑，A馆以销售精品女装女鞋、运动、休闲、户外商品为主；B馆是大型粤系酒店；C馆为绅士名品馆；D、F馆则是万国美食街；E馆是国际休闲馆。街区中间为国际名品街区，将陈列各色奢侈大牌。仙鹤山庄、金陵家天下、雁鸣山庄、咏梅山 价格 350-600 150-300 299-650 450-1500 300-800 830-2590 这种价格学生一般不会购买。偶尔会有几个白领女士，老外会去买。 总结与意见： （1）综上所述得出结论：奥莱城将在未来几年，至少4-5年将持续亏损，我对奥莱城的生存期限感到不容乐观。 （2）奥莱城应当压缩服装占地面积，增设娱乐设施，如开发湖泊：游泳、钓鱼、小型水上世界。增加低消费的美食，生活用具专卖店。 （3）服装价位应降低，增加学生类服装的数量、款式、种类，吸引学生顾客。减少泳衣类，首饰类等长期无人光顾的商品。