后沙屿项目商业项目定位方案.docVIP

目录 一、后沙屿项目住宅部分初步定位方案 2 1．项目定位思路 2 2．产品构想 3 2.1建筑总体规划布局 3 2.2住栋设计 3 2.3关于户型设计 4 2.4关于户型面积分布 4 2.5关于装修标准 5 2.6关于停车位 5 2.7关于绿化率及公共绿地 5 2.8道路设计 5 2.9户外运动设施及幼儿园 6 二、后沙屿项目商业部分初步定位方案 6 1．后沙屿项目商业布局概述： 6 2．?本项目商业定位分析： 11 2.1商业定位:营造氛围 引导投资 11 2.2商业规划:特色连锁 品牌经营 12 2.3商业建筑:集中卖场 沿街旺铺 布局定位 12  一、后沙屿项目住宅部分初步定位方案 1．项目定位思路 关键词: 9070 小户型 精巧实用 品质卓越 公共空间 本项目条件： 本项目开发用地将通过市场招标获得，因此土地成本将高于其他周边已开发项目； 区位条件有一定的优势； 项目规模在后沙屿目前来讲属于中大楼盘，竞争对手不多； 地块地形条件良好,地块方正平坦，但规划条件相对苛刻。 市场环境： 国家对房地产市场的宏观调控逐步落实，70%以上90平方米以下的户型将成为市场的主力产品； 后沙屿房地产市场随着空港经济及会展业的发展愈加活跃，需求稳步增长，未来的发展潜力较大； 周边项目产品设计以前均为大户型设计，以花园洋房及联排别墅为主； 客户逐步呈现年轻化趋势； 市场周边均为低密度高端产品，小户型项目现在还没有形成有效供应。 可见，本项目定位应从遵循市场的基本需求的条件下从产品导向出发，“自内向外”，通过产品的创新，环境的营造，找出本项目最优的发展方向。 我公司认为，从产品导向出发，本项目的定位策略为： 在满足国家调控指标的基础上,将小区全部规划设计为以90平方米以下户型为主的项目，在满足使用功能的条件下，以精细的产品设计做到小户型大功能，特别是在公共空间的设计上,利用公共空间的优势来弥补私人空间的不足,将本项目打造具有高尚居住品质的小户型住宅精品。 2．产品构想 2.1建筑总体规划布局 根据地块特征及指标，在平面布局上一定要体现精品楼盘的气质和韵味，所以应充分考虑建筑的节奏感与韵律感。利用地块较方正的优势，形成一个围合式的布局，增加空间的围合感,采用“小户型,大社区”的规划理念,组团规划利于住宅朝向、“大户型居中,小户型围合”的原则合理分配不同户型所享有的资源,在提高土地利用率的基础上, 规划设计较大的公共空间 。 2.2住栋设计 主要产品形式为多层板楼外立面整体建筑风格为北欧简 2.3关于户型设计 本项目的户型设计应遵循的设计原则如下： “国留条”的实施,对降低购房总价和购房门槛,减轻居住负担和消费者的经济压力,扩大消费者的范围有很大的积极作用,其所制定的将70%户型的建筑面积控制在90平方米以下,也意味着新定义下的小户型需要长期或相对长期的实用需求。因此在户型设计上要尽量满足消费者现在有和未来十几年乃至几十年的使用需求。 充分利用全框架结构的优势,让更多的墙体解放出来,应用方便改造的轻质材料,来分割功能,能使消费者比较容易的根据功能变化来改变空间的形态,位置和尺寸,让空间具有更大的弹性和适应性。 居室大小应合理,90平方米的建筑面积实际也限制了房间的数量,如果单个房间过小,功能模糊空间的符合性就降低了。 面积分配应该合理,卫生间和厨房的面积应适当,阳台可以不单独设置,但应该设有相对独立的晾衣空间。 注意细节的设计,如合理的面宽和进深,适当饿门窗面积和开启位置,保证一定面积的可放置家具的实墙,有足够的储藏空间以避免产生再乱的居住环境,起居室和个卧室都应预留空调机位。 2.4关于户型面积分布 户型 比例 面积（平方米） 一室二厅一卫 30% 50左右 两室二厅二卫 50% 75左右 三室两厅两卫 20% 90 2.5关于装修标准 走廊：地砖铺砌。 大堂: 地面,墙体石才铺砌 窗户：采用中档以上喷塑铝合金窗， 外墙：外墙采用有质感的墙砖铺装，局部高档石材； 阳台：阳台不封闭。 供暖：采用集中式地采暖。 供电：每户采用40A独立电表。 信息网络：有线电视入户，主卧和客厅预留电视系统，每户预留电话接口，宽带入户。 空调：预留空调墙孔，空调机位。 安访系统：公共场所安装摄像头，可视对讲系统。 外墙保温方式：采用外墙外保温。 2.6关于停车位 均设为地面停车，停车组织要安排合理，尽可能做到地面停车的人车分流。停车场位置设置在建筑组团之外。 2.7关于绿化率及公共绿地 绿化率不低于35%，在满足规范的基础上，尽可能提高绿化率。对于公共绿地，其为不属于本项目建设用地范围内的用地，但要充分考虑对绿地景观的利用和景观借用。 2.8道路设计 与地面停车位结合，要求道路系统规划以功能合理、布局得当、疏密有秩、畅通有序