上海甲级办公楼场调研报告.docVIP

前 言 上海的办公楼市场经过近十年的发展，目前，已具备相当的发展规模，且逐步形成区域性规模发展态势，优质办公楼物业层出不穷，上海市甲级办公楼目前主要分布于五大区域，即：虹桥区域、南京西路区域、淮海中路区域、人民广场外滩区域以及浦东陆家嘴区域。本报告将着重围绕这五大区域中的75栋甲级以及次甲级办公楼，来分析上海目前办公楼市场现状。 办公楼市场综述 上海甲级办公楼历年供应量及空置率 由上图可以看出，上海甲级办公楼的的供应急速增长，而在需求增量速度跟不上的情况下，导致了到1998年上海甲级办公楼空置率突破50％的恶果。从1995年起，甲级办公楼的供应量逐年上升，而市场消化量也相应逐年上涨，在供应量自1996年、1997年、1998年三年连续大幅增长后，办公楼新增量走势逐渐趋缓；而市场消化量自1999年后开始大幅上涨，使得办公楼的空置率大幅下降，整体市场趋好。 上海甲级办公楼历年价格、租金及资金回报率分析 合理的投资收益对超额回报率的打压，使得上海甲级办公楼的回报率在1994年达到24.2％的顶点之后，连年持续走低。回报率的走势基本与空置率保持相反的步调，办公楼整体市场环境趋弱导致其回报率长期居低不上。而自1999年始，租金、价格的上升，办公楼的热租，使近三年的办公楼投资回报率不断上升，由数据显示，2000年和2001年的办公楼投资回报率分别为8.5％和9.5％，办公楼市场开始呈现升温。 从甲级办公楼的价格走势看，在1995年达到顶峰，但随着办公楼供应量的大幅上升，1995-1999年间，甲级办公楼的价格也随之大幅下降，到2000年随着入住甲级办公楼的公司增多，空置率下降，价格有所回升。 租金的走势同价格的走势基本相近，1995年达到最高点，随后办公楼供应量上升，租金逐年下滑。1999年以后亚洲经济复苏，大量的外资开始涌入上海市场，甲级办公楼升温，租金开始节节上涨。 办公楼的未来区域发展热点 中国的入世和近几季度的强势供应共同缔造了近期办公楼市场繁荣的这一局面。入世对办公楼市场将产生持续的影响，很多银行、金融机构和律师事务所将不断积极地扩大各自企业规模，例如太平洋安泰人寿保险在上海国际贸易大厦租下了5个楼面。中国正在努力成为国际制造工厂，这也对传统企业扩大国内办事机构规模有利好因素影响。尽管全球经济复苏的步伐对办公楼市场仍有较大影响，但中国的入世对办公楼市场的需求量仍有着强有力的鼓舞，上海市办公楼市场需求增长趋势将会随着中国履行其加入WTO的承诺而持续下去。 从区域市场热点演绎来看，从最早的虹桥地区到现在逐步发展成以浦东陆家嘴中央商务区为龙头，以南京西路、太平桥、虹桥、徐家汇为区域性CBD的多级发展格局，而近来随着城市化的进程和城市规模的扩张，五角场、中山公园、浦东国际机场、松江新城作为潜在的区域性CBD均有崛起之势，CBD的形成所带来的聚集效应和辐射功能，又反过来促进和推动办公楼市场的发展，使得办公楼的投资建设和市场变化成为房地产市场的热点。 从上海现有办公楼的发展趋势来看，区域发展、分头并进的局面仍将保持，各个CBD受到整个大势趋好的影响下，将会保持自己独立的特色，以吸引优势客户，立足与此以获得良好的发展。根据目前已出台的规划表明，以下这几个区域将会有新的亮点出现，值得关注。 与外滩南北呼应的上海北外滩地区整体开发 未来北外滩地区将形成现代商务区、国际航运商贸区和提篮桥历史风貌与现代商业街区三大功能组团，成为黄浦江沿岸又一亮点；虹口港以西的现代商务区与外滩、陆家嘴形成上海CBD（中心商务区）“金三角”。世茂在北外滩中央商务区改造土地面积为20万平方米，新建建筑面积为70万平方米，包括高级办公楼，五星级酒店，商业旅游等，加上配套的高级住宅区，总建筑面积将会超过100万平方米，整个项目将在今年之内动工，预计五年内可全部建成。太平桥地区规划建筑形态规划上用高度、体量和处理均大致相同的办公楼组成办公区，用湖区、低层的历史保护区和办公区，把淮海中路的高层办公楼和本区的高楼分开。在太平桥地区规划建设一栋200米的超高层建筑，成为本地区的新的标志性地标建筑。黄陂南路与东台路、太仓路与新辟湖滨路之间为办公区，共占地约6公顷 松江新城是上海最重要的卫星城，是“十五”规划期间上海市郊区城镇重点战略“一城九镇”中的重中之重。开元广场建设项目地处松江新，占地91亩，建筑面积18.6万平方米，包括五星级酒店、商业大卖场、美食娱乐城、电视城、商业街、酒店式公寓、单身公寓、地下停车场、银行、证券所、邮局等，是目前松江房地产项目中最大的一个。预计到2004年可全部建成并投入使用。目前甲级办公楼的衡量标准 上海 在上海将甲级办公楼定义为：市中心繁华地段，高品质、装潢讲究、大堂宽敞、楼面面积宽阔、间隔具有弹性、中央空气调节系统完善、设有良好