精品资料-中道财税-房地产企业战略决策与风险管理精选.pptVIP

谢谢大家！ 西安中道财税咨询有限公司 * 房地产企业资金战略管理与风险分析 2、资金管理解决之道——资金预算管理 房地产企业项目进度计划和进度管理关键点 （1）可行性研究阶段 调研信息，判断风险 （2）取得土地阶段 注重时间风险 “三年未拿到的土地” （3）设计阶段 项目细节较为准确，可制定较详细的进度计划，关注重要时间节点——里程碑事件，如开工、正负零、主体封顶等 （4）施工阶段 该阶段为进度中的主体时间阶段，正常状况下约占整个耗时的70%—80% * 房地产企业资金战略管理与风险分析 2、资金管理解决之道——资金预算管理 房地产企业项目进度管理关键点 （4）施工阶段 ——工程承包方式 总包和分包； ——付款与进度 ——专业分包的计划性 玻璃幕墙、电梯、室内装修、中央空调、消防、弱电 ——意外因素的影响 政府、施工单位、事故、不可抗力等 （5）销售与入驻 * 房地产企业资金战略管理与风险分析 2、资金管理解决之道——资金预算管理 项目进度管理优化 （1）谁对进度负责？ 项目经理？总经理？董事长？ （2）进度计划数据有没有？ 进度报表与进度会议 （3）进度延误怎么办？ 找到原因，拿出解决方案 * 房地产企业资金战略管理与风险分析 3、资金预算之监控体系 （1）监控体系构成 财务 部门 房地产企业 内部监控体系 业务 部门 审计 部门 * 房地产企业资金战略管理与风险分析 3、资金预算之监控体系 （2）监控关键要点 业务 内容 房地产企业 内部监控要点 预算 标准 审批 程序 * 房地产企业资金战略管理与风险分析 3、资金预算之监控体系 （3）监控流程 项目整体预算 项目年度预算 资金整体预算 资金年度预算 资金月度预算 资金收入计划 资金支出计划 资金审批权限 审批负责人 预算内审批 预算外审批 业务内容审核 审批程序审核 资金支出 * 房地产企业运营战略管理与风险分析 风险与利润的交叉点——项目成本 一、房地产企业成本分析 开发间接费 土地及拆迁补偿费用 前期工程费 基础设施费 公共配套设施费 建安工程费 期间费用 * 房地产企业运营战略管理与风险分析 风险与利润的交叉点——项目成本 一、房地产企业成本分析 利润＝收入－成本 成本越低越好吗？ 净利润＝收入－成本－税 我们的观点：税是房地产企业决策中不能忽视的一个重要因素，不仅关系到利润，而且关系到风险。 * 房地产企业运营战略管理与风险分析 风险与利润的交叉点——项目成本 一、房地产企业成本分析 房地产企业主要税种及交税模式： 营业税 营业额的5% 土地增值税 就房地产开发的增值额缴税。税率为30%；40%；50%；60%。 所得税 就房地产开发的所得额缴税。税率为25%。 * 房地产企业运营战略管理与风险分析 一、房地产企业成本分析 1、土地增值税 土地增值税关键点在于增值额的计算。 增值额＝收入－扣除项目 扣 除 项 目 开发成本 开发费用 土地费用 税金 加计扣除 开发间接费 前期工程费 基础设施费 公共配套设施费 建安工程费 期间费用 利息 * 房地产企业运营战略管理与风险分析 一、房地产企业成本分析 2、所得税 所得税的关键点在于应纳税所得额的计算。 应纳税所得额＝收入－扣除项目 扣 除 项 目 计税成本 期间费用 税金 开发间接费 前期工程费 基础设施费 公共配套设施费 建安工程费 土地及拆迁补偿费 * 房地产企业运营战略管理与风险分析 一、房地产企业成本分析 利润＝收入－（成本＋税） 成本与税负的跷跷板效应 成本 税 负 * 房地产企业运营战略管理与风险分析 一、房地产企业成本分析 案例：某企业开发项目总收入2.5亿元，开发成本共计1亿元，期间费用2000万元（利息忽略）。 1、营业税及附加：2.5亿元×5.55%＝1375万元 2、土地增值税： 增值额为：25000万元－10000万元×130% －1375万元＝10625万元 增值率为：10625÷14375 ＝73.91% 增值税为：10625 ×40% －14375 ×5% ＝3531.25万元 3、所得税： 应纳税所得额为：25000 －10000 －2000 － 4906.25＝8093.75万元 所得税为：8093.75 ×25% ＝2023.44万元 4、税后净利润为：8093.75 －2023.44 ＝6070.31万元 5、缴税总额为：1375 ＋3531.25＋2023.44 ＝6929.69万元 * 房地产企业运营战略管理与风险分析 一、房地产企业成本分析 案例：某企业开发项目总收入2.5亿元，开发成本共计1.5亿元，期间费用2000万元（利息忽略）。 1、营业税及附加：2.5亿元×5.55%＝1375万元 2、土地增值税： 增值