精品文案-西安浐灞河公司-2008年西安浐灞生态地产综合体项目整体定位与发展战略中期沟通精选.pptVIP

* 未来，随着管委会商务大楼的入住和世园会、欧亚经济论坛等的进行将带来一定的公寓市场需求 管委会商务大楼入住后，预计办公人数在千人以上，同时与管委会相关的企业和人员众多 世园会将在2011年迎接国内外百余城市参展和约1000万人次游客 欧亚经济论坛举办期间，与会人员及相关人员在千人以上 * 浐灞三角洲区域内的住宅客户辐射全市范围，80%以上有长期投资倾向 现在还有些偏，以后要是发展好就搬过去住，不好就先放着，反正也能升值。 ——李先生 购买1套3居 浐灞那边环境好，现在价格低，以后肯定能升值。 ——张先生 购买2套2居 中新浐灞半岛客户语录： 环境好价格又比较合适，以后退休了可以搬过去住得舒服些，但是估计也要等三、五年，现在还是不方便。 ——周女士 购买1套2居 客户置业关键词：保值升值 长线投资心理 * 本项目凭借区位条件和政府背景的先天优势，投资价值显著 “灞河景观 金腰带龙头 ” “紧邻浐灞区管委会大楼 ” * 本项目公寓市场机会判断 市场格局 区域内以2居、3居的居家型产品为主，基本无公寓类产品出现 供求关系 未来，随着管委会商务大楼的入住和世园会、欧亚经济论坛等的进行将带来一定的公寓市场需求 客户状况 浐灞三角洲区域内的住宅客户辐射全市范围，80%以上有长期投资倾向 本体价值 本项目凭借区位条件和政府背景的先天优势，投资价值显著 投资型的公寓产品具备一定的市场机会 * 价值提升措施——多元化公寓产品线，近期与远期结合，降低开发风险 公寓物业选择： 2、普通投资型公寓（非精装） 1、酒店式公寓 * 酒店式公寓产品满足近期区域需求，同时提升公寓价值 酒店式公寓比普通公寓具有以下特点： 酒店式服务及公寓式管理 内部配置齐全、方便 可作为酒店的补充产品，但价格低于星级酒店，符合商旅人士的需求，而区域内正是外来人口的聚集地，商务人士可用于办公或居住，旅游者可用于居住， 因此酒店式公寓具有很大发展空间 * 酒店式公寓区别于普通公寓的优势在于其优质的酒店式服务和先进的公寓式管理 酒店式公寓（Serviced?Apartment）是融合了星级酒店的设施与服务、专业酒店管理公司的经营、提供低于酒店的价格和注重家庭特色于一体的自住式单位。 内容 酒店式公寓 核心理念 提供酒店式服务的公寓，实质是公寓 客户定位 中长期来访的商务人士、投资客 产权 业主拥有所有权、使用权和经营权 经营理念 业主取得产权后可自行出租或委托第三方出租 使用功能 商务办公、居住自用，投资出租 * 公寓物业客户定位 核心客户 重要客户 边缘客户 客户定位 投资客： 西安本地客户、西安周边地区、陕北客户 商务差旅人员 与管委会及管委会企业相关的商务人士 中高端人士： 企业中高级管理人士、城市白领阶层 用于商务居住人士： 自由职业者、草创型企业 * [本项目定位方向与开发策略] ——本项目与浐灞三角洲中央商务带的区域作用关系 ——本项目可行产品方向研究 商务 公寓 商业 * 区域商业市场现状——仅中新浐灞半岛建有1万多平米商业配套，未开始发售 中新浐灞半岛商业 建筑面积：约1万多平米 建筑形式：以东湖路2层左右沿街商铺为主； 经营形式：将来考虑部分持有，部分销售； 销售价格：预计一层沿街商铺在1万元/平米。 * 本项目商业级别——从规模上看属于邻里性商业区，并在相当长时间内存在有效客流量不足的现实 商业级别 市级中心商业区 区域性商业区 社区性商业 邻里性商业 规模（平米） 30万以上 3.6-18万 9000-36000 1800-9000 区位 城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区 居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边 大型住宅小区，人流集中交通便利 住宅小区自发形成，配套物业 客流量 日人流量50万以上 日人流量10万以上 5万以上 居住人口5000以上 核心客户 内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者 区域15分钟车程内居民，以及外来消费者 步行15分钟内的居民 小区内部及周边居民 商业形态 集中商业为主 商业街＋集中商业 商业街为主，个别集中商业 小型商业店铺 商业级别划分表 * 2.替代型商业 3.目的地型商业 经营产品的差异性 商业辐射半径