南宁八桂绿城发展策划调整报告.ppt

主题营销活动策划建议 ——世界别墅建筑艺术精华巡礼 （配合本项目别墅“DIY”的定位，举办国内外别墅代表之作的建筑图片展、画册、VCD欣赏活动，并结合旅游抽奖活动。） ——养生保健系列活动 （与名牌保健品、化妆品联合举办养生沙龙、“涤荡身心行” 会所SPA水疗活动等，以配合项目的档次。） ——现代山水艺术作品展 （配合项目“山水生态”的定位，举办山水题材的艺术作品展，并吸引买家到现场感受真山真水的秀美景色。） ——“绿城寻踪”主题摄影活动 （配合项目“精英卫星城”的定位，面对都市白领，广大摄影发烧友举办以项目为主题的摄影活动，增强项目知名度。） 项目营销费用 总体营销费用配比表 物业管理建议 建议聘请专业的物业管理公司对项目进行管理，八桂绿城项目由于定位较高，若能有著名的物业管理公司加盟，则能有效增强项目的综合竞争力。 8、项目经济分析 项目经济分析建立在开发D地块（江南新兴苑·竹之韵）和C、J、Ⅱ-1、Ⅲ-2、Ⅲ-3地块（八桂绿城）基础上，项目总投资65221.11万元，税后利润达9762.23万元，净态投资回报率14.97% 。FIRR达49% ，FNPV达6641.4万元。 经济指标表 项目总投资成本估算表 （单位：万元） “江南新兴苑·竹之韵”投资成本估算表 八桂绿城成本估算表 项目销售收入预测 （单位：万元） 损益表 （单位：万元） 项目现金流量表（单位：万元） 项目经济性评价 根据以上经济分析，项目开发周期最长四年，开发时间紧凑，开发量大，能取得较好的经济效益，预计可以获得64%的内部收益率（全投资），财务净现值为10205.79万元。因而，宜加快本项目启动，争取与南宁市房地产市场快速增长期同步，获得预期良好的投资回报。 9、项目发展潜力分析 对项目升值有利因素的分析 项目开发具有一定规模，规划起点高，能够汇聚人气，有利于提高项目所在地段的形象，有利于提高项目档次和知名度,从而促进项目的升值。 “江南新兴苑·竹之韵”和“八桂绿城”开发主题的顺利实施，将有助于项目形成良性开发循环。“八桂绿城”定位于优质楼盘，中档价格，将有助于项目整体档次的提升。 南宁市交通状况的改善，将有助于本项目升值。 本项目顺利启动后，配套设施不断加强，区域形象将得到改善，有助于本项目的升值。 南宁市区可开发的土地资源日渐稀少，琅东一带地价连续攀升，今后政府必将进一步规范土地市场，对土地出让全面采取招标、拍卖方式，这一切均使本项目的珍贵性得以显现。 项目保值升值不利因素分析 项目位处江南区工业区，受到几大污染厂家的直接威胁，影响项目价值。 地块调整后项目规模大幅减少，项目开发潜伏一定风险。 目前南宁市房地产“居住郊区化”的未形成大趋势，对本项目的开发造成一定压力。 项目地价的上升，使本项目成本增加，削弱了价格竞争优势，从而影响项目的升值空间。 凤岭、仙葫区域的大量别墅开发，以及其它区域相似产品的竞争，均对本项目的升值造成较大的压力。 10、项目综合评价 从宏观经济形势和南宁房地产市场情况分析，本项目必须尽快启动。 本项目若顺利开发，财务净现值（FNPV）将达10205.79万元，内部收益率（FIRR）将达64% ，项目的发展前景看好。 本项目规模大，发展时间长，而南宁市房地产市场容量近期内有限，产品变化速度较快。项目面对的客户层面必须宽，建议项目分为八桂绿城和江南新兴苑·竹之韵两个项目分别开发。 本项目发展过程中，将面对激烈的市场竞争。项目必须坚持打造品牌，形成“示范居住区”的效应。 江南新兴苑·竹之韵——江南新兴苑第四期项目，主要针对第一次置业者、拆迁户和低收入家庭，开发多层住宅。 八桂绿城——南宁山水生态精英卫星城，主要开发别墅、联排别墅和低密度多层住宅。针对二次置业者、高收入人士和市外暴发户、小老板，开发周期约3年。 建议“江南新兴苑·竹之韵”规划小学与大型商场，作为地段的生活配套。 八桂绿城定位为“南宁山水生态精英卫星城”，必须根据开发主题的要求，先造园林景观，打造环境，再强势出击，造成强大声势，形成销售动力。 ? 对项目发展的建议 八桂绿城首期开发别墅、联排别墅，采用“别墅DIY”营销主题，并以此启动项目的整体营销。 “别墅DIY”，由买家选地选方案，既满足买家追求个性化的要求，又有利于开发商快速回拢资金，降低项目开发的风险。 “别墅DIY”方案操作起点要高，发展商需聘请著名的建筑师，并完善社区必需的配套，全力打造南宁别墅营销的新热点，从而促进项目的后期发展。 项目用地及地价调整后，必须对项目综