2011北车集团大连旅顺开发区项目产品定位研究报告39p.pptVIP

北车集团大连旅顺开发区项目产品定位研究报告 项目宗地条件分析 区域市场环境 客群分析 项目定位条件 “土地-主力客户-产品”对位研究 项目产品定位研究 户型修改建议 经典产品案例 地块位于旅顺开发区顺乐街西延段，东临辽宁对外经贸学院，西与新港相邻，北邻土羊高速； 本区域属于旅顺开发区的新兴区域，生活配套缺少，需进一步完善； 周遍大型造船厂林立，污染严重； 区域内海景资源优越，未来升值潜力巨大； 一级市场 土地成交量加剧，未来版块竞争激烈； 品牌开发商进入，带动区域价值提升； 本项目多层的主要是110平米的二室二厅户型，与本区域的多层洋房热销售户型90平米左右，有较大的偏差； 主力户型的起居室的开间在5.4米，主卧室的开间在4.05米；对于本项目的购买客群来说，次类户型产品过于偏大，总价款较高，购买能力有限，势必会造成次类产品销售速度缓慢； 建议此类产品的起居室开间控制在3.6米以内，主卧室的开间控制在3.3米以内； 本项目多层洋房单元平面面积为230平米左右，故建议摆放80平米左右南北通投的二室2套和60平米南向一室一厅产品1套；控制主力产品的面积，使之总价款在50万元以下；步入热销产品行列，项目开发风险降低； 增加产品附加值，如：赠送面积、退台式设计、首层下沉庭院等等； 本案小高层的产品规划设计，符合区域内热销售产品的购买需求； 适当增加产品的附加值，如：增加入户花园设计、飘窗设计等，提升产品的市场竞争力； * 大连伟业联合营销策划有限公司 目录 四至条件 周边环境状况和现有条件对本项目开发影响至关重要 辽宁对外经贸学院 远眺海景、造船涂料厂 正北村、鲁家村农业林地 旅顺新港、造船基地 本案 项目宗地条件分析 区域属性 项目宗地条件分析 城市发展新兴区域，配套缺少，海景资源丰富 本案 丰亿商业地块 洋盛 旅泰 华森 华藤 保利西海岸 世达 金广 锦阳 中庚 区域市场环境 一级市场土地挂牌成交情况 区域市场环境 南路区域 在售项目5个 存量9.4万平方米 展示项目1个 展示面积20万平方米 开发区 在售项目6个 潜在项目5个 存量19.79万平方米 新城区 在售项目4个 存量36万平方米 展示项目2个 展示面积15.57万平方米 老城区 在售项目7个 存量75.78万平方米 旅顺口区整体供应量较大，存量达到140.97万平方米，未来供应目前已知达35.57万平。开发区存量19.79万平方米，目前竞争激烈，未来潜在项目较多。 二级市场 区域市场环境 60 8 跨年 100 63-157 11500 55-137 蓝湾镇 南路区域 郁林海景花园 保利西海岸 中庚香海连天 左岸尊邸 美林西岸 中拥蓝天下 大众开世嘉年 合生江山帝景 尊玉华芳 项目名称 79.1 37.73 合计 8.7 8 4 60 33-45 5400 60-80 10 6.09 跨年 10 31.8-47.7 5500 60-90 开发区 15 7.7 跨年 100 72-104 8000 90-130 20 10 跨年 70 21-140 7000 30-200 15 2.8 跨年 90 79/114 11000 66/95 老城区 2.3 10 4 120 39-54 6200 65-90 7 2 10 40 38.2-43.2 5300 85-96 22 —— 未开盘 —— 36-50 5200 70-95 0.5 1.5 3 50 61.3-67.3 6600 93-102 新城区 目前存量 (万平米) 年销售量 (万平米) 销售周期(月) 月均去化速度(套) 总价区间(万元) 产品价格(元/平米) 主力产品面积区间(平米) 区域 高层、小高层产品统计 货 价 速 量 旅顺口区高层与小高层产品，主力户型面积在60—90平米，可售房源约79.1万平米，年均去化37.73万平米；其中，旅顺开发区区域内的中庚香海连天项目的主力产品65—90平米的二室、小三室产品，并且每户均有7—15平不等的赠送面积，此类产品倍受市场欢迎； 区域市场环境 美林西岸 尊玉华芳 海印悠山 大众开世嘉年 中拥蓝天下 项目名称 2.85 0.3 3 20 70.3-148.5 7900 89-188 新城区 5.6 2.08 跨年 10-20 68.9-95.4 5370-10000 130-200 开发区 0.55 3 跨年 15 72-80 8000 90-100 2.8 4.5 跨年 30 156-190 11000 130-146 老城区 1.1 0.2 跨年 35 49.5-82.5 6600 75-125 12.9 10.08 合计 目前存量 (万平米) 年销售量 (万平米) 销售周期（月） 月均去化速度(套) 总价区间(万元) 销售均价(元/平米) 主力产品面积