2011三亚写字楼市场调研报告40p.pptVIP

海南有得天独厚的区位、最佳的生态环境、丰富的资源 三亚是中国最南端的城市，是中国唯一的国际化热带滨海旅游城市 在完善的交通网络影响下，城际扩张分别由海口和三亚两级向中间辐射推进 在三亚的旅游业经济辐射影响力下，泛三亚城市带应运而生，未来将会走向与三亚的联合之路 三亚按照“一心、两轴、两节点、五片、多组团”进行布局规划 三亚经济情况：属于经济欠发达地区，人均GDP处于较低水平，第三产业比重较高 旅游产业发展状况：旅游产业在国民经济中起支柱性作用，对三亚整体贡献巨大 政府先后3次出台调控政策，调控力度前所未有，重点城市成交量下降，但房价依然坚挺 楼市风向：从观望到僵持，年底开发商会以价换量？ 三轮调控政策越来越严厉，从限贷到限购，再到现在的限价 海南一线城市的限购限贷，部分购买力向二、三线城市转移 实施限购令后，三亚成交急速下滑，近几个月成交萎靡，处于低位徘徊状态 三亚近期房地产市场总体表现为：客户到访稀少，购房欲望不强，成交惨淡 三亚办公市场政策环境利好 目前三亚写字楼市场类型主要有新型纯商务写字楼、“可住可商”的高端低端商住楼和居民房 三亚写字楼市场处于初级向中级发展阶段，新型商务写字楼开始出现，高端产品稀缺 三亚企业普遍存在对现有的写字楼不满意，期望有较高档次的写字楼出现 三亚目前已经形成5湾+2区的格局，各区域之间的功能不同，办公市场只分布在市区 市区办公市场分为河东板块、河西板块和月川板块 通过对三个板块的对比，河东和河西板块是较相似，月川板块正在崛起，前景利好 河东板块：配套完善，行政、办公氛围较好，形象高端，租金水平较高 河西板块：商业氛围浓，办公氛围较好，但形象一般，办公环境较差，租金水平相对较低 月川板块：新兴办公区域，形象高端，环境较好，租金水平中等 三亚办公主要集中于河西、河东和月川板块，办公租赁市场相对紧张 三亚办公市场租金水平较低，但整体出租率较高，办公市场较抢手 三亚办公大部分集中在居民房和商住楼，面积段以100-200㎡居多 小结 1、住宅市场受政策的限购，写字楼市场正面临着一次新的发展机遇； 2、月川板块是政府规划的商务办公区，目前正在崛起，前景利好，但配套缺乏，办公氛围不浓，企业难于聚集此地办公； 3、三亚写字楼市场以居民房和商住房为主，出现了新型商务写字楼，高端写字楼目前空缺，是市场的空白点； 4、与海口写字楼租金水平相比，三亚租金水平偏高； 5、三亚企业对现有的写字楼状况普通存在不满，希望有较高档次的写字楼出现； 6、河东、河西板块仍是近几年三亚办公主要场所，租金会一直处于较高水平； 7、三亚目前办公出租市场是比较紧张的，尤其是较有档次的写字楼，市场具有一定的潜力； 办公场所分析 市场上在租写字楼主要有居民房、商住房、写字楼，其中以居民房占据市场主导，比重为40%，主要是因为三亚大部分是在住宅里办公的，只有2个办公场所是纯写字楼的，分别是海康商务和天际大厦； 办公场所 面积段 办公市场面积段 市场上在租写字楼面积段70-440㎡不等，办公最多的是100-150㎡的，占据了58.3%，而100㎡以下和200㎡以上的比例较少； 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 目录 CATALOG 市场篇 项目篇 三亚概况 经济发展状况 房地产市场分析 写字楼市场分析 市场篇 夏威夷 海南岛 红海 马尔代夫 北纬18-20° ◆区位：中国唯一的热带海岛省份，海岸线长达1528公里，与世界著名海岛度假胜地如夏威夷、巴厘岛、红海等相媲美; ◆环境：国内最佳的综合生态环境，终年气候宜人，森林覆盖率达到55%，有最佳的海水、沙滩、阳光，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”; ◆资源：集海水、沙滩、山岳 、瀑布、矿泉、野生动植物、矿产、历史遗迹、社会风情于一体，自然资源丰富，人文资源亦不逊色，是海南省发展旅游的雄厚基础. ◆全市面积1919.58平方千米，其中规划市区面积38平方千米。东西长91.6千米，南北宽51千米。全境北靠高山，南临大海，地势自北向南逐渐倾斜,形成一个狭长状的多角形; ◆境内海岸线长209.1千米，有大小港湾19个。主要港口有三亚港、榆林港、南山港等。主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾等; ◆三亚终年无雾。年平均气温25.5℃，6月份气温最高，月平均28.8℃，1月份气温最低，月平均21.6℃ . 省内交通网布局，形成“两核三线，轻轨联动”的城际路网模式，并由南北向中间辐射 两核三线——海口、三亚/东、西、中线高速 以纵贯南北的东西两线高速公路、西环铁路及省内国道三类交通干线为主要轴线，形成立体的城镇交通空间布局； 轻轨联动——由南北向中间扩张和辐射 依托东线轻轨，东海岸各城市形成旅游资源互补，游客资源共享，实现经济区域性发展，东