2010惠州中建投亿嘉大亚湾项目定位及规划建议报.pptVIP

惠州大亚湾项目定位与规划建议报告 本地块区域现状 ※大亚湾区域：依托山体自然资源和中部轴线发展优势，成为未来重要住宅版块，如伴山、太阳城、公园道公园、关山月、新天名城等，以二次置业，换房，投资，追求舒适的客户为主。 ※大亚湾新城区：主要依靠工业产业规划等形式开发住宅项目。 ※大亚湾核心区域：依托大型交通配套资源、工业产业资源，如本地块、伴山、太阳城、新天名城、仁和WE城等项目，客户主要以首次或投资性置业刚性需求客户为主。 本地块区域规划及定位 ※片区产品市场消化率：市场消化率近3个月都保持在10％以上，因年后全国整体市场“小阳春”回暖现象片区产品销化仍将呈现出连续增长的趋势； ※价格趋稳：从当前市场态势来看， 大部分区域的心理价位已探明，成交量回复到正常水平，但整体而言，09年下半年的价格走势呈现仍然为趋稳的局面；目前片区中高档楼盘的合理价格在4500元/平方米左右，其它普通住宅项目价格在4000元/平方米左右。 ※楼市政策持续：从近期成交来看，深圳客户在惠州置业明显增多，惠州楼市更具投资价值，新政促港人入市；随着近期惠州楼市的供需两旺，市场很多潜在的供应纷纷入市，开发商信心渐强，在政策利好刺激下，预计会加速潜在供应的入市。 片区畅销户型——一房、二房刚性需求 片区成交客户小结 中高档楼盘市场竞争激烈：中高档住宅物业类型多样，大多楼盘景观资源、配套设施良好，市场竞争激烈，尤其是大亚湾片区的中高档楼盘开发将与本项目开发时间较为接近，竞争压力较大； 人文内涵受到重视：在开发过程中，人文内涵的挖掘越来越受开发商的重视，也越来越受到消费者的关注； 主题性不强：目前开发的中高档住宅物业的主题不突出，但用主题来整合项目的思路越来越受开发商的重视； 同质化竞争严重：中高档住宅楼盘同质竞争严重，尤其是建筑外立面、户型较为接近； 规模化开发：中高档住宅物业开发规模化，目前开发的或将要开发的中高档物业项目规模约在２00万平方米以上，开发商均以分期开发的模式进行开发； 销售状况：中高档物业的销售总体状况良好，在主城内，单价4500元/平米左右，大亚湾片区的单价约为4000元/平方米，中高档物业的价格稳中有升; 市场空白点：具有特色的主题性物业为市场空白点，且是产业园区中的高层物业，高层物业在大亚湾市场较为多见，项目毗邻大型企业，考虑企业团购模式； 特色主题：以活力、时尚、动感为主线，贯穿于项目开发中，通过产品外立面、形态的反差，与周边景观的对比，产生视觉上的反差，塑造地标物业； 产品差异化策略：产品类型平层为主，复式、跃式为创新户型，增加产品组合，提升产品竞争力，面积约在40-110平方米之间，本项目将在产品功能、产品类型、产品形态的等方面来塑造产品的差异化； 精心营造景观：强调景观的主题性、文化性、延续性、互融性，同时强调社区环境、社区庭院组团景观与主题的对应性； 品质突破：通过楼盘的高品质的营造，打造成为本片区的中高档楼盘，在本片区形成标志性建筑。 置业用途：置业用途一般是为了投资，只有少量客户用于自住； 装修偏好：由于大多客户以投资为主，考虑装修套餐； 消费者注重问题：消费者对总价重视的占比例为60%；重视建筑质量和交通条件的分别占20％、10%；重视自然景观的占10%； 物业类型：消费者对物业类型的选择，其中有一半的消费者选择高层，比例最高，选择小高层的有33.3%，15.4%的消费者选择高端物业。 品牌的影响：品牌对消费者的购房影响逐渐增大，目前不占主导地位； 颜色偏好：投资客户均喜欢的颜色偏向活力、时尚，喜欢有特色的产品； 建筑风格偏好：在本片区购买住宅可能性较大的消费者中，选择现代风格的较多； 配套要求：在配套的需求上，健身房、儿童游乐设施、游泳池、麻将室/棋牌室、餐厅、酒吧、网球场等方面设施被提及最多； 物业服务要求：消费者对电器维修、保安服务、钟点服务、代订代购物品、儿童代管、家居清洁服务等物业服务内容提及率较高； 商业配套:消费者普遍认为项目片区商业配套不成熟，生活便利性较差。 智能化要求：智能化是一个物业档次的标志之一，消费者比较向往全智能化管理的小区； 个性化：购房群体文化水平逐渐提高，本项目在服务体系中要着重提供个性化的服务，在项目的文化定位上，要充分迎合目标客户的价值标准； 社区氛围营造：注重社区文化氛围的营造，倡导和谐、健康的邻里关系，注重关心投资者的收益回报问题； 品牌塑造：针对品牌对消费者的购房影响逐渐增大，本项目将加强开发商品牌的塑造，加强品牌传播的力度； 物业类型：结合项目自身资源、消费者的偏好等因素，综合考虑本项目物业类型将以高层为主，小高层为辅； 用材与色彩：在用材、色彩的运用上，首先要尊重消费者的偏好；其次应尽显项目的档次；最后要考虑提升整个大亚湾片区的物业形象； 建筑风格定位：在项目定位上针对消