2010惠水圆台东路项目营销预案89p.pptVIP

兵法曰：知己知彼，百战不殆 我是谁我从哪里来 对项目的判断… 项目经济指标 项目占地：186亩，124086平米 用地范围 ：东至 涟江中路、南至县疾控中心、 西至和平路 、北至濛江 容积率：2.8 总建筑面积：347440.8平米 建筑形态：多层加高层 建筑覆盖率：32.8% 绿地率：30% 限高100米 我们的优势 地形呈西高东低的缓坡地形，视野开阔，周边无高大建筑物遮挡。项目100米限高，为目前惠水县城建筑最高高度，适于打造惠水县地标型建筑。 项目软实力 希望集团的品牌优势 项目的劣势 项目直接进入城中心的惠兴路路面狭窄，路况较差 对项目的市场机会的判断 对手是谁 对手不见了？ 据必威体育精装版的市场情况了解，惠水今年在售或将售项目不超5个，其中除了南苑花园3期体量相对较大。达到20万方，其余项目总供应量不足4万方。 所以目前已知竞争项目只有南苑花园3期项目。但该项目因为销售策略方面因素的影响，今年预计投入销售的体量大概在6万方左右，加上其余项目的供应体量，估计今年市场供应量大概在9万方左右，相比09年的8万方供应量略有增长。 这场“没有对手的战争”好打吗？ 市场短缺期，供不应求 竞争压力小 对抓住本地客户绝对是个好机会 价格空间较大 片区热度不够，市场关注力不足； 缺少比较，无法通过客户比较直接显示品质； 缺少比较，突破目前价格高度也支撑不足； 需要独自炒作片区 通过优劣势分析，我们认为项目应： 引领市场、走高端路线 通过项目的开发商品牌优势和体量优势，通过各种技术手段，达到占领惠水市场60%以上市场份额，以绝对优势全面压制其他项目。 这就是大盘在小市场上的操作模式，以近乎垄断的手位取得绝对的领导地位和足够的话语权，从而成为这个市场游戏规则的制定者，达到操控市场的目的。以降低项目开发风险，取得利润最大化。 项目开发周期建议 为达到以上目的，建议项目的开发周期为三年半，项目共34万方，每年投放市场10万方（含拆迁补偿面积）。预计基本可以占惠水整年供应量的60%以上；每年销售量为80%以上（含拆迁补偿面积），占惠水整年成交量的70%以上；剩下半年为尾盘清理期，总体3年半完成总体量的90%以上。 2010年10月至2011年10月：项目一期——投放量10万方，销售量8万方 寻找项目市场机会 市场机会确定原则 作为一个新兴的、正在发展初期的市场，项目的市场的机会和风险是并存的。一个项目开发成功的关键在于不犯错误或者是比别人犯得错误更少。所以，我们首先要做的是发现问题、然后分析问题，最终解决问题，当我们解决掉大多数问题，项目的市场威胁就会降低到最低，市场机会也就显现出来了。 区域市场存在的主要问题及分析 项目同质化严重， 品质感不高 如何解决目前存在的问题 发现需求———满足需求是现代营销理念最核心的原则。我们需要知道客户的需求是什么。 解读客户消费心理 如 果… 市场定位思路： 强化项目优势、弱化项目劣势———发现并分析 目标客户———制定相应的生活理念。 如何强化项目优势、弱化项目劣势 房子只是生活状态的载体！！！ 没有绝对的优点和缺点可言 ，不同的人有不同的生活状态，不同的生活态度决定了项目的优缺点的转换 客户在哪里… 人最需要自由、快乐。而我们真的自由、快乐吗？ 工作、事 业、家庭、社会许许多多都在制约我们。有时候我们甚至被压挤的喘不过气。 所以，我们都在梦想着一种生活，一种可以自由自在的没有压力的生活。可以远离那些恼人的社交；远离都市浮躁；远离一切可以远离的东西。 卖给四种人： 1、曾经因为工作、事业等失去自由，现在渴望重新享受生活的人。 2、现在正在包受工作、事业等压挤，渴望透支生活快乐人。 3、“穷人”一种物质上富有却精神上贫瘠的人。 4、“富人”一种物质与精神同样富有的人，更懂得生活、更懂得享受自然的人。 目前消费者来源 祖辈生活在惠水县城的 情感依赖阶层从小生活在农村，渴望县城置业的 进城体验阶层 因工作去外地发展的 凝聚回归阶层 客 户 来 源 目标客户特征 他们的职业 发展情况良好的 中等规模以上企业主 在外地发展情况较好的 经商务工人员 政府机关公务员及企事业单位 工作人员 收入较高个体职业者 项目市场机会： 满足客户的最大需求 项目定位： 惠水都市生活样板区