桥西房产市调报告.pptVIP

市场篇/宏观市场分析 2011年房地产调控依然面临从紧的压力，将继续为2010年调控尚未完成的目标而努力，调控力度逐步加大，限购城市由一线城市向二三线城市扩展。为抑制通胀，2011年货币政策亦逐步趋紧，已经加息2次，不断提高存款准备金率，预计下半年还会实行从严的货币政策。这样，对于开发商来说，融资压力将不断增大。 在如此形势下，万科、保利、恒大、中海等十家标杆房企依然取得不俗的销售业绩，跑赢全国大市。从各房企的销售表现可以看出：品牌优势、均衡的城市布局以及面向自主用户的产品定位成为其成功的主要因素。2011年杭州下半年楼市仍将以刚性需求为主，自住需求依然将是市场主导。 市场篇/2011年杭城上半年房地产市场 市场篇/2011年杭城上半年房地产市场 成交量连月下降，部分楼盘以价换量 杭州楼市7、8月延续前半年低迷，新建住宅成交量连续3个月下降。与此同时，楼市库存继续攀升，屡破历史新高，进入9月，杭州楼市价格频现“跳水”，越来越多的开发商加入“以价换量”行列。 据统计，2011年上半年杭州总共上市商品房13008套，其中住宅9565套，无论是商品房还是住宅，整体销售率均表现欠佳，销售率仅为30％，而去年上半年住宅新房源销售率为44％。6月以前，由于限购、限贷的影响，杭州楼市在震荡中调整，成交量低迷 。 7、8月是楼市的调整期，为了“备战”传统的金九银十，成交量、房价都会出现调整。今年7、8月中央多次强调楼市调控决心、方向、力度不变，并提出将房价上涨过快的二、三线城市纳入限购范围，导致7、8月杭州楼市处于挣扎、震荡状态。 据统计，7月杭州楼市新建住宅成交3202套，比6月下降562套，降幅为15％；8月成交量为3156套，成交量与7月相比依然下降，显示购房者观望情绪空前浓厚。 伴随着进入市场的可售房源数量越来越多，与此同时，紧缩的银根导致融资成本大幅上升，房企资金链压力空前增加。在观望情绪日益浓厚的市场环境下，部分楼盘已经采用通过降价的方式提高成交量。 2011年杭州房地产市场整体呈现以下特征： 6、虽然政府一再调控，可是刚需现在处于被压制的状态，没有完全释放。且现行通胀压力增加，出于保值的考虑等等，房地产依然是投资的首选之一。估计降价的幅度不会太大。 7、杭州楼市进入传统的“金九银十”，但银行房贷继续收紧。首付四成，利率上浮10%，首套房难贷，利率又高，困扰着众多的购房者。 8、市场商品住宅土地供和以往一样将随着商品房市场销售下滑，政府相应减少供给。 9、扩张过快的房地产企业资金链受到严重考验，联合开发现象增加。 10、受政策影响较小的中、小市场（地市、县）将被以往更受开发商关注。 11、部分开发企业将会积极参与政府保障房和廉租房的建设开发。 市场篇/板块分析 桥西，即古老名桥拱宸桥以西。该板块东至京杭大运河，北至石祥路，西至西塘河，南至和睦路、湖州路，规划总面积134.37公顷。距离市中心武林广场直线距离仅5公里。千年运河，使杭州拥有“运河水乡处处河，东西南北步步桥”的独特水乡风韵。近年来随着运河综保工程的不断推进，拱宸桥西大量的历史遗迹得以保存和修缮，同时也为桥西板块赚足了河景房的噱头。如今的杭州，运河沿线无疑是最具有文化底蕴的居住区之一。 根据现有特点，未来，这个历史街区将被划分为民居保护区、运河文化创意园和风貌协调区三大片区。目前，桥西地区把清末至解放初期依托运河而形成的文化复合型历史街区，打造成集居住、商业、创意产业和文化旅游为一体的城市综合区域。 根据2007年编制的桥西单元控制性详规，确定了一个中心、一条发展带、两大片区和五条轴线的城市空间结构。其中一个中心就是有一个市级公园和区级的体育中心，在西塘河的东岸，一条发展带是沿运河生态发展带，两大片区以巨州路为界，东西两片，五条轴线是一纵两横的交通轴线和两条景观轴线。 从景观规划上，桥西板块的规划呈现了“一个面、六轴和多点”的特色，一个面是运河景观面，六轴分为三横三纵，三横是从北往南沿着石祥路两侧绿化带、后 横港及两侧绿化带、连通港及两侧绿化带形成的绿色交通生态轴；三纵是巨州路两侧50米宽的绿化带、十字港及两侧绿化带、西塘河河道及两侧20-30米的绿 带形成的动态生态轴。建筑层高控制在运河沿岸最低，向西逐渐抬高。  区块内道路交通日趋发达，道路按功能与性质分为三个交通环： 西侧为46米宽交通主干道巨州路贯通南北，与石祥路及登云路相连接，东西规划湖州路36米宽，与桥东区块相连接，构成立体交通网，十分便捷，目前巨州路与湖州路已开工建设，小河路2007年动工。 周边配套为生活的便利和舒适提供了保障。市二医院、欧尚超市、百安居、文澜中学、拱墅区政府、运河文化广场、运河博物馆、杭州国际会展中心等等。3所幼儿园、1所72班九年制学