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房地产金融 --房产“倒按揭” 两个在房地产业知名度很高的老太太 很多人都听说过，中国老太太和美国老太太的笑话。一位中国老太太和一位美国老太太在天堂里相遇，中国老太太感慨地说：“我终于在临终的前一天，攒够了买房子的钱！”而美国老太太则说：“我在临终前一天，终于还清了贷款买房子的钱，但我在房子里已经住了50年。” 　　 现在，中国人的消费观念改变了，美国老太太那边又有话说了：“临终前，我去中国爬了长城，去法国吃了大餐，这些都是银行给‘报销’的。我那50年房龄的老房子也没啥用了，就抵给银行了。”美国老太太“玩转”的是在部分发达国家已成熟的“倒揭”(reverse mortgage)。 何为“倒按揭” 而所谓“倒按揭”其实是“反向住房抵押贷款”，指房屋产权拥有者把房屋抵押给金融机构，后者在综合评估借款人的年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等多项因素后，每月给房主发放贷款用于养老。 等房主去世后，金融机构将抵押的房产出售以偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还，因与传统按揭贷款相反，因此被称为“倒按揭”。 　　倒按揭起源于荷兰，这种贷款方式如今在美国以及欧洲的一些发达国家已经发展得比较成熟，许多老年人将之作为安度晚年的一种有效保障。 “倒按揭”在国内的发展 养老机构推出以房养老的服务。比如与老人签订协议，约定老人住在老年公寓，享受饮食起居照料服务，而老人去世后房产则由养老机构处置。 2006年，上海市公积金管理中心就曾有类似的业务推出，但最终却没有运转起来。  “倒按揭”的模式 美国模式目前最为流行，具体操作方式是，如果一个人已经60岁，可以将自己的房子抵押给某个机构，比如银行、专门的倒按揭公司。然后他可以从相关机构每月领取一定数额的生活费，比如2000元，用于改善自己的生活。具体数值同房产的价值和该机构对此人的寿命预期相关，但一旦确定就不可更改。这个人去世后，这套房子就归那家机构所有。双方要承担中间的风险，比如这个人生命很长(机构可能得不偿失)或者中途病故(个人得不偿失)。 新加坡模式:60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。相对于美国模式，这种模式风险较小。 “倒按揭”的模式 中国模式 人口老龄化：目前，全国６０岁及以上老年人口达１７７６５万人，占总人口的１３．２６％。“十二五”期间，将出现第一个老年人口增长高峰，人口老龄化进程将加快。老龄化、高龄化、空巢化带来的社会问题将更加凸显。 养老金空账问题： 2010年7月14日，中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文在中国和拉美养老金制度国际研讨会上透露：中国养老金“空账”规模大约为1.3万亿元。 据统计，我国现有60岁以上老年人1.78亿，养老的经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金。公共养老保障体系的覆盖面只占人口总数的15%。 目前国内养老金融产品仍比较单一，除养老保险外，其它稳定的、风险较小的养老金融产品非常缺乏，向老年人提供一种安全稳定的养老金融产品，不仅满足部分养老需求，也是养老社会化的趋势之一。 “养老倒按揭”可以以金融服务的方式满足一部分老年人养老资金需求，帮助一部分子女实现了对老年人的供养，实现了养老模式的转变，为“老龄事业”发展进行了有益的尝试。 “倒按揭”几点问题 对银行来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的；而“倒按揭”恰恰相反，随着时间的推移，风险却不断增大。受房地产走势、人均预期寿命、相关配套等因素的影响，银行实行和控制风险的难度很大。但建设银行一位负责人表示，“倒按揭”目前面临各种问题和风险，推行的难度很大，但对银行来说，只要操作得好，应该是一个盈利的好品种，对社会来说也具有积极的意义。 倒按揭的评估标准如何设定，这其中非常复杂，除了估算房屋价值以及未来房价走势，还要估算老人的寿命，银行要培育一批类似保险精算人的测算人群体，这需要大量的前期准备，不是一两年能解决的。 由于我国的房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等难以预测，如何确定按揭利率是很大的难题。 实施“倒按揭”需要政府承担更多责任，最好的方式是由政府作为担保人，成立政策性银行，降低商业金融机构在“倒按揭”过程中的风险，从而降低“倒按揭”产品的贷款利率，“如果‘倒按揭’产品的贷款利率与住房公积金贷款利率持平或更低，将有助于‘以房养老’的推行”