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房地产行业所得税政策讲解 省局稽查局 沈武 一、了解房地产业关键术语及成本费用项目 （一）关键术语 房地产基础知识（专业术语）.doc （二）成本费用项目 房地产企业成本费用明细表.doc 二、新旧税收政策适用的原则 （一）一般原则 1.税收政策、法律法规及规范性文件，原则上不适用于其生效以前的经济活动。 2.生效时间：（1）发文之日；（2）发文中规定生效时间，或规定发布后达一定期限生效；（3）由其他具有法律效力的文件规定其生效时间 二、新旧税收政策适用的原则（续） （一）一般原则 3.国税发〔2006〕31号规定：本通知自2006年1月1日起执行……此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。 注意：如果（1）此前有明确规定；或（2）此前已进行税务处理，则不适用国税发〔2006〕31号。 二、新旧税收政策适用的原则（续） （二）例外情况 国税发〔2009〕31号规定： 第三十九条? 本通知自2008年1月1日起执行。 第三十八条? 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。 二、新旧税收政策适用的原则（续） 检查中，应注意核实企业是否按照国税发〔2009〕31号的规定，对2008年1月1日以后的经营业务及2007年12月31日以前的预售收入进行了正确的税务处理。 三、房地产业所得税税收政策体系 （一）两法合并前（2007年12月31日以前） 1.内资企业 （1）老办法\内资\企业所得税暂行条例.doc （2）老办法\内资\财政部关于印发《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》的通知.doc （3）老办法\内资\国家税务总局关于印发《企业所得税税前扣除办法》的通知.doc 以上（1）－（3）适用于发文之日至2007年12月31日前 三、房地产业所得税税收政策体系 （一）两法合并前（2007年12月31日以前） 1.内资企业 （4）老办法\内资\内资企业房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发[2003]83号）.doc（适用于发文之日至2005年12月31日前） （5）老办法\内资\国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发[2006]31号）.doc（适用于2006年1月1日至2007年12月31日期间） 三、房地产业所得税税收政策体系 关于国税发[2006]31号文件的详细讲解，可参阅： 老办法\内资\房地产业企业所得税解析.ppt 老办法\内资\房地产企业的稽查技巧.ppt 三、房地产业所得税税收政策体系 2.外资企业 （1）老办法\外资\中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法.doc （2）老办法\外资\中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则.doc （3）老办法\外资\总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知（国税发[1995]153号）.doc 三、房地产业所得税税收政策体系 2.外资企业 （4）老办法\外资\国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知（国税发[1999]242号）.doc （5）老办法\外资\国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知（国税发[2001]142号）.doc 以上（1）－（5）项适用于发文之日至2007年12月31日 三、房地产业所得税税收政策体系 2.外资企业 有关地方性政策规定，可参阅： 老办法\外资\外商投资房地产开发经营企业所得税管理办法（山东、北京）.doc 3.注意：新办法\中华人民共和国税收征收管理法.doc （本法及其实施细则适用于自发文之日至今的所有企业） 三、房地产业所得税税收政策体系 （二）两法合并后（2008年1月1日至今） 1.新办法\中华人民共和国税收征收管理法.doc （适用于自发文之日至今的所有企业） 2.新办法\中华人民共和国企业所得税法.doc 3.新办法\中华人民共和国企业所得税法实施条例.doc 4.新办法\国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知(国税函[2008]299号）.doc 三、房地产业所得税税收政策体系 （二）两法合并后（2008年1月1日至今） 5.新办法\关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函[2008]828号）.doc 6.新办法\国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知(国税函[2009]98号).doc 7.新办法\国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号).doc 四、两法合并前内外资房地产企业所得税政策比较分析 8.新办法\关于贯彻企业所得税法若干问题