2011年3月唐山营村项目营销报告汇.pptVIP

研究思路 区域配套——交通便利，但基本服务配套欠缺 区域处在原城中村地带，路网贯穿，多路公交途径，交通相对便利。 但其他服务性配套相对欠缺，没有成形的大型医院、商场、超市以及教育设施等。 区域处于城中村改造，未来将会走向成熟，同时也带动区域基础配套的进一步完善。 周边多个项目启动——带动整个区域发展 区域处于火热开发中，在售项目北城山水、韩玉门庭目前的销售状态较好。 待售或内部认购项目南翟营城中村改造、奥北公园、亲亲家园、御景阁、以及商铺益家公园都在火热进展中。尤其南翟营城中村改造项目，规模庞大，声势浩大。 由此可预见，未来区域价值将取得飞越式发展，各类服务配套也逐步健全。 地块周边大盘林立，村证众多 项目周边项目，亚龙花园早已入住，奥北公园处于质询状态，预计春节后开售，南部为恒大规划用地。 项目优势（S） 项目劣势（W） 发展机遇（O） 发展威胁（T） 本次报告研究思路 区域城中村改造——产生大量村证房 二环以内城中村45个村，占地面积约11.2平方公里，建筑面积约636万平方米，居住约4.77万户，约14.93万人.长安区（8个）：土贤庄、谈固村、南翟营、北翟营、北宋村、花园村、小沿村、谈村 . 二环以外条件成熟的28个自然村，经各区申请，也列入城中村改造范围。这些村占地约12.82平方公里，建筑面积约935万平方米，约 10.36万人。长安区（7个）：十里铺、白佛口、南石家庄、东古城、西古城、南高营、北高营 . 村证房概述——价格便宜，当前销售状况较好 什么叫村证房？ 所谓的村证房是指购买在农民集体土地上建设的房屋，由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或经济合作社的机构制作颁发权属证书。目前，在石家庄房地产市场上，由各村民委员会自行开发在售的村证房为数不少，他们的价格多低于市场上正常销售的商品房。据业内人士说，现在销售的村证房占石家庄楼市低价房比重的80%以上，这些产品除了不能做广告，其他方面与正规商品房没有任何不同。 如何区分城中村是“村证”还是“市证”？ 主要是看土地所有权性质和取得土地的方式。在集体土地上建设的房屋，就是“村证房”。在国有土地上建设的房屋，有两种供地方式，一种是划拨用地。根据省国土资源厅规定，回迁楼用地是划拨用地的，农民自愿交40%土地出让金变成出让土地后，才能上市交易，否则还是属于“村证房”；另一种是通过招拍挂方式取得国有建设用地，在这样的土地上建设的房屋属于“市证房”。 村证房的销售现状怎样？ 在石家庄市区二环至三环间，目前对外公开出售的“村证”楼盘有十来家，分布在周边城中村改造用地。这些楼盘的销售状况都不错，这些楼盘大概80%卖给省会市民，留给村民的不到20%。 本次报告研究思路 市区村证项目现状——多集中于环外城中村改造 近期村证项目十来处，多集中于二环外城中村改造项目 近期售完村证项目：亲亲家园、怡景苑、紫苑、盛世华庭三期、尹泰花园三期、紫荆家园、南高基小区 在售村证项目：香水湾、店上村委大院、南豆新村、西兴花园、观天下 预计村证待售项目：东古城城中村改造、南翟营城中村改造、北焦村城中村改造、鑫龙湾、夏朵 亲亲家园一期 怡景苑 紫苑 盛世华庭三期 尹泰花园三期 紫荆花园 南高基小区 香水湾 店上村委大院 南豆新村 西兴花园 观天下 待售村证（预计）项目信息 项目周边楼盘信息 市区村证房信息汇总 建筑形式——复合式建筑形式 户型特点——小户型接受率高 立面风格——立面及景观的搭配 市场村证房销售情况汇总（一） 市场村证房销售情况汇总（二） 目标消费者特征解析 消费者对村证房反馈汇总 调研 根据调查，受访的267消费者，有超过70%的人表示会考虑购买城中村改造的楼盘，仅有8.4的人表示绝对不会购买。但耐人寻味的是，有41.3%的人担心房屋质量和产权证明的问题。究竟会不会购买？很多人还是表示，会视情况而定。 质疑 经常会有买房者问“××楼盘是不是市证？”、“××楼盘能不能买？” 反馈 影响购买者心理的因素有许多，购房者不会轻易出手。不过对于城中村改造的优势，多数人还是意见较为统一。诸如“地段好”、“周边配套成熟”的选项，同意者众多，人们普遍认为，这是许多楼盘不可比拟的优势。 现状 有的市民，明知是“村证房”，但因为价格便宜，“明知山有虎，偏向虎山行” 本次报告研究思路 项目发展总策略 客户积累策略 面积段 产品品质销售总价 产品户型经济敏感型产品 客户定位策略 区位因素明显，项目的核心目标客户定位城市中低收入人群，而此部分人群的区域化绝对明显。 价格定位策略 项目相对于市区其他村证项目具备一定的区位优势（项目在二环内，距是中心近），