2010年邹城刚领国际汽配五金机电商贸城提案汇.pptVIP

交通可达性较好，岚济路、峄山路皆为交通主干道，快捷连接周边乡镇、县市； 项目地段优势，周边街道已形成比较成熟的集约化的专业经营氛围； 品牌优势，刚领集团良好的口碑； 未来规划配套逐渐完善，义乌商贸城使得本区域受认知度提高； 产业优势，市场的唯一性 规模大，可操作性较强。 商业氛围劣势，区域吸引力不足； 配套劣势，周边相关配套资源匮乏；如：银行、医院、餐饮、娱乐、酒店等； 租金水平劣势，周边街道相关行业，租金普遍不高； 商铺规划劣势，商铺为全3层商铺，并且面积根据调研结果，相对较大，市场接受度不高； 规划区域，未来发展潜力大 人民收入不断提高，汽车市场逐步扩大 为项目提供消费支撑点 住宅市场宏观调控，投资客户转向商业地产 政府的大力支持 行业机会，邹城市缺乏类似的专业性市场 区块成熟需一定时间，且有较 多不确定性因素，目前吸引力不足。 商业房产销售竞争威胁，商业项目会分流一部分投资客户，会对本项目的销售造成一定的冲击 市场产品单一，不确定性大 S W O T 分析 项目总体定位〖SWOT分析〗 项目总体定位 项目新体系市场形象定位 邹城市首座 一站式汽配五金机电生活新天地 财富--------中国·山东·邹城--------生活城 将原来零散杂乱的汽配五金机电业种业态进行整合，与休闲、娱乐、住宅等多元化商业物业聚合，品牌升级、业态整塑、功能强化、服务提档……以先进新兴的商业模式成为邹城市大型商业市场发展的强力引擎和新鲜动力。 首屈一指、超大规模、唯一具有综合性专业性消费功能的专业汽配五金机电商贸城 商业定位 刚领国际汽配五金机电城 城市新引擎 ----------------- 财富源动力 以汽配五金机电为核心 包含“汽车维修、美容养护、配件专售、五金机电、车饰博览” 等业种 涵盖“服务中心、旧车拍卖、汽车俱乐部”等软性搭建为支撑 并配套“休闲娱乐、餐饮办公、商务办公、住宅”等，形成一个集“硬件、软件”齐全的 一站式汽配五金机电新体系 核心客户：相关产业从业人员 来源区域：邹城市在营沿街本产业集中区 重点客户：投资客户 来源区域：邹城市市区 职业：当地生产企业老板、 事业单位人员、公务员企业中高层管理人员、专业技术人员、个体私营户； 游离客户：周边乡镇相关产业从业人员 来源区域：周边乡镇 本项目属专业型市场，相对其他商业地产或住宅地产来说，其目标客群的类型具有较强的明确性，可大致分为： 原有相关行业经营者（购买自营或租赁经营）； 城市周边区域的相关行业经营者； 周边城市的汽配、汽饰等相关行业经营者； 投资型客群。 商业定位〖商业目标客群〗 60% 30% 10% 商业定位〖商业目标客群〗 经营客源 + 投资客源 + 租赁客源 三大主导客源 —— 圈住自营客户，创造投资客户，分流租赁客户 如何有序导入，互相联动，促进价格增长 —— 客源导入顺序 —— 引入品牌商家 吸引投资客群 圈住新生经营户和泛投资客户 吸纳租赁客户 率先圈住原有经营户 商业定位〖价格定位〗 商业价格建议 定价策略—— 不是完全专业市场类比定价，而是充分结合区位价值定价 做到同类专业市场能截流，区域间能分流 价格测算方法—— 1、同期静态类似项目比较法 2、租金收益法 结合以上两种方法，根据邹城本年度的经济发展趋势及经验对本项目未来开售做出价格校对。 价格测算参照指标内容—— 根据本项目的特征，特选择目前其他可比性项目：义务商贸城与本项目进行类比分析。其中评估子项及评估数值根据行业和地方惯例及公司从业经验得出。 商业定位〖价格定位〗 参考因素 本项目 义乌商贸城 平均价格（元/㎡） 4500（均价） 位置 20 16 18 交通 10 8 9 周边环境 10 8 9 人流量 15 12 14 建筑设计布局 10 9 9 物业管理 10 9 9 营销策划 15 14 14 产品形态 10 8 9 总分 100 84 91 一期均价建议—— 同期静态类似项目比较法 参照义乌商贸城，本项商铺对应均价为 售价=4500/91*84=4153元/平米 商业定位〖价格定位〗 价格修正—— 邹城目前专业汽车大市场的租金回报年限一般为15年， 目前本项目区域内租金15-21元/平米/月，考虑到后期租金上涨，以21元/平米/月计算： 售价=月租金*12个月*回报年限 =21*12*15=3780元/平米 与以上通过市场方法计算相差约373元/平米，所以取平均价 3780+4130/2=3955元/平米 取整数，故定为4000元/平米。 商业定位建议 （4S）汽车专卖中心 信息提供 服务