090916水韵福邸营销执行报告汇.pptVIP

一期活动营销安排 9月 20日 27日 10月 11月-12月健康生活体验周 10日 17日 24日 9月27日项目推介会召开 内部认购信息发布 10月24日水果节 加推信息发布 10月3日中秋感恩活动 9月20左右威风锣鼓队下乡活动 10月17日红酒会 11月 10月10日开盘仪式 12月 一期 推售:联排别墅27套(分批推出，每批10套), 目标：2009.10.10开盘,当天销售过40%,2010年2月底售完. 积累客户：250批 建势，快速销售 关键举措： A、别墅标签,全面展示 B、建立五星级的别墅销售服务 C、活动造势 D、持续活动营销 一期 二期 三期 售楼处 形象墙 售楼处前广场 售楼处 导示标签 园林展示区 主体核心 体验标签 看楼通道 核心售卖标签 楼体条幅 导示系统 样板房 A、别墅标签,全面展示 一期 二期 三期 本案 A、别墅标签,全面展示 一期 二期 三期 导示牌全面覆盖 交通导示牌覆盖扬州到沙头的主要交通要口，确保指引明晰，导向正确。同时也能起到广告牌的效应。 岔路口 沿江高速 206终点站 工地大牌 A、别墅标签,全面展示 一期 二期 三期 销售中心外导示 销售中心外导示 停车导示 灯杆旗 A、别墅标签,全面展示 一期 二期 三期 关键点： 1、体现项目档次 2、完善导示系统 典雅大气的前广场 A、别墅标签,全面展示 一期 二期 三期 关键点：1、庭院情调 2、中式建筑索引 情景体验的售楼处 B、建立星级的别墅销售服务 一期 二期 三期 系列物料 高品质模型 《楼书》 《折页》 《户型单页》 影视宣传片 纸杯、纸带、名片等相关物料 水韵福邸营销执行报告 Shuiyunfudi yingxiaozhixing baogao 扬州邰北创意房产咨询有限公司 水韵福邸项目组 谨呈 2009年9月16日 SWOT分析 优势 劣势 机会 威胁 项目产品性价比高； 项目产品特色突出（六大庭院等）； 项目打造的建筑风格和生态环境； 目前区域内唯一别墅项目； 政府招商引资项目，重视力度大； 项目规模不大； 项目所在区域相比扬州西区成熟度不够； 项目周遍物业和环境档次底，从市内到本项目的路况较差，会使外来客户认同感不足； 由于目前路况不好，相比到市内的距离较远； 区域内竞争压力不大，易宣传； 项目精致为将来物业管理提供优势，容易和周遍物业形成鲜明对比； 区域内乡镇企业多，即私企老板较多，购买力强； 目前扬州别墅项目郊区化认可度较高，对我们项目吸引外来客户有一定机遇； 扬州城市发展新路线，向东； 其他别墅项目入市宣传； 国家对房市调控政策； 扬州市房市波动风险； 总结：目标客户集中、产品特色明显、环境优势、区域唯一别墅项目易宣传、性价比高、政府支持力度 做好本项目营销的关键 大力度宣传本项目产品、园林； 多做营销活动，在目标客户群内留下深刻印象； 加强与政府联系充分深挖本区域客户； 充分利用项目精致打造出“服务高端”的封闭纯别墅社区； 不要放弃对外区域客户的宣传，充分利用本项目高性价比，吸引其投资。 营销策略 ① 归属感、认同感 (从客户群圈层，到纯别墅社区打造) ②享受生活的舒适、精致 (他们在外是企业领导、高层，员工尊敬他们；到家他们也会享受到“尊重”) 重要体现在以下二点: 水韵福邸纯别墅市场高调入市：为扬州东区营造一场纯高端人群生活圈！ 寻找水韵福邸的客户切入点： 说到客户，自然想到扬州人，无论他是金领、白领、蓝领、还是农民，都有一个共同的特征——低调、内敛。 扬州人为什么低调内敛？朱自清先生给了答案，在其《说扬州》中，描写了扬州人的特性： “扬州人有‘扬虚子’的名字；这个‘虚子’有两种意思:一是大惊小怪，二是以少报多，总而言之，不离乎虚张声势的毛病。他们还有个‘扬盘’的名字，譬如东西买贵了，人家可以笑话你是‘扬盘’；又如店家价钱要的太贵，你可以诘问他，‘把我当扬盘看么？’盘是捧出来给别人看的，正好形容耍气派的扬州人。又有所谓‘商派’，讥笑那些仿效盐商的奢侈生活的人，那更是气派中之气派了。但是这里只就一般情形说，刻苦诚笃的君子自然也有；我所敬爱的朋友中，便不缺乏扬州人。” 德国著名社会学家韦伯认为：经济的发展同文化（宗教）有着密切的关系。扬州人的性格中贪慕虚荣、爱讲排场、追求安逸闲适的生活（扬州城的洗浴业和餐饮业极为发达），这或许可以作为其近年来经济发展缓慢在市民文化方面的极好注解。 不希望被人说是虚子 不希望被人说是扬盘 不希望被人说是商派 我们要帮助他们发现和体验，这里有真正适合的文化基因和居住环境，中式的，内敛的，享受的。。。。 对扬州高端人群的定义 他们的地