嘉实上城名都商业项目策划定位报告（）.ppt

总体定位 通过对商业市场和竞争性项目的分析，以及对本项目自身特点的剖析 我司将项目初期定位于中档为主，适当引入中高档业态商户 在未来环同济经济圈的启动及周边商业市场的成熟情况下，逐步扩大辐射商圈，提升档次定位。 本项目的总体定位： 大卖场选址要求 下阶段工作： 1、项目租金评估 2、根据本次会议业主意见修改报告终稿 3、配合设计公司优化方案 4、在设计公司完成方案的前提下，进行平面业态落位（与设计优化工作同步） DTZ商铺部咨询顾问服务 南京西路1366号恒隆广场2号楼42-43楼, 邮编200040 T +8621 F +8621 DTZ商铺全方位服务 上海 北京 深圳 香港 杭州 天津 广州 台北 武汉 大连 成都 重庆 西安 青岛 沈阳 可比性案例分析—复旦大学 复旦科技园 复旦大学 同济大学（四平校区） 复旦科技园 杨浦复旦孵化基地 复旦科技园大厦 杨浦复旦孵化基地入住企业主要以复旦大学学生自主创业的企业为主，目的在于形成产、学、研相结合知识经济效应，孵化出了复旦微电子、复旦复华、复旦光华等知名企业； 复旦科技园位于四平科技公园，属于四平经济圈范畴（08年四平经济圈产值达108亿元）。 商业裙房 复旦科技园大厦 开发商：上海复旦科技园股份有限公司 地理位置：杨浦区四平路、国泰路口 建筑面积：5.4万平方米 商业体量：1.8万（1F-5F） 开盘时间：2006年3月 复旦科技园大厦商业裙房 大型高档宴会餐饮场所 4F5F 培训、美容保健 3F 咖啡简、茶坊 2F 咖啡、商务简餐、金融机构、票务、便利店 1F 业态 楼层 从最初的孵化基地到如今的复旦科技园大厦，不仅创业园区的经济效应逐渐显现，而且商业配套也随之跟进。由此可预见未来环同济经济圈的开发必定促进本案商业的发展； 可借鉴之处：本案创业园底商可借鉴其商业配套之布局，但应根据实际消费力确定业态和档次。 生活大卖场专题分析 人口辐射范围： 3公里内20-30万人口；5公里范围覆盖人口40-50万以上 城市选择范围： 二、三线城市原则上需市级商圈内 承租面积： 租赁面积12,000－30,000平方米不等 选择楼层： 二、三线城市原则上不选择地下室，城市商业中心或商业中心Shoppingmall除外，地上原则上F1-F2 不超过F3 层但可根据不同城市及区域经济和竞争情况进行调整 大卖场承租能力 大卖场由于其租赁规模较大，租金承付能力有限： 租金承付能力范围： 一线城市：1~3元/天/平方米，根据不同区域而定，不排除合作的商务条件； 二三线城市：0.5~2元/天/平方米，根据不同区域而定，不排除合作的商务条件。 生活大卖场专题分析 生活大卖场专题分析 周边生活大卖场分布 1 2 3 4 6 7 8 9 10 11 嘉定区生活大卖场主要集中于嘉定老城区、江桥镇，距离本案最近的卖场即位于黄渡镇的好又多。 1 2 3 4 6 7 8 9 10 11 好又多 大润发 易初莲花（曹安店） 沃尔玛 家乐福 乐购 欧尚 世纪联华（安亭店） 易初莲花（花桥店） 本案 12 中信泰富 世纪联华（嘉定店） 现有生活大卖场 未来生活大卖场 5 12 5 易买得 生活大卖场专题分析 周边生活大卖场辐射范围 1 2 3 4 6 7 8 9 10 11 现有生活大卖场 未来生活大卖场 12 注：生活大卖场在郊区的最大辐射范围为5km左右。 5km 1 2 3 4 6 7 8 9 10 11 好又多 大润发 易初莲花（曹安店） 沃尔玛 家乐福 乐购 欧尚 世纪联华（安亭店） 易初莲花（花桥店） 本案 12 中信泰富 世纪联华（嘉定店） 5 易买得 5 生活大卖场专题分析 周边生活大卖场辐射范围 嘉定老城区的三家大卖场主要辐射老城区及其北部居民，距离本案大约13公里，竞争性影响可以忽略； 嘉定新城的中信泰富项目未来预计会引入生活大卖场，服务于嘉定新城逐渐导入的住宅人口，压缩了本案卖场的发展空间； 安亭和花桥的两家大卖场辐射安亭国际汽车城的大部分区域，对本案西部消费者形成截流； 江桥作为传统的专业市场集散地，其大卖场的辐射范围覆盖江桥以及外环区域，而南翔则覆盖整个南翔人口，因此这两处的卖场对本案东部消费人口形成较大分流效应； 而黄渡好又多则直接吸引本案周边的消费客群，与本案的竞争性最为明显。 1 2 3 4 6 7 8 9 10 11 好又多 大润发 易初莲花（曹安店） 沃尔玛 家乐福 乐购 欧尚 世纪联华（安亭店） 易初莲花（花桥店） 本案 12 中信泰富 世纪联华（嘉定店） 从辐射范围的角度可看出，本案未来发展生活大卖