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宁波市物流园区调查 物流园区（logistics park）是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务能的物流企业的集结点。 定义 物流园区定义之一 　　国家计委综合运输研究所副所长汪鸣说：是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的、具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依托相关物流服务设施降低物流成本、提高物流运作效率,改善企业服务有关的流通加工、原材料采购、便于与消费地直接联系的生产等活动、具有产业发展性质的经济功能区.其外延方面：作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息中心，以及适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施；作为经济功能区，其主要作用是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的企业生产和经营活动。根据上述定义，现代物流园区主要具有两大功能，即物流组织管理功能和依托物流服务的经济开发功能。 宁波市物流园区分布地址 A.空港物流园区 地址：杉杉路88 B.宁波保税物流园区 地址：浙江省宁波市北仑区 C.宁波市镇海翔兴运输有限公司 - 详情? 地址：浙江宁波市镇海区常洪物流园区4号 我国物流园区开发模式 各国物流园区的建设离不开政府和物流企业这两大主体，作为两大主体，政府和物流企业在物流园区的开发建设中各尽其职，各取所需。从我国物流园区的开发模式来看，主要也是这两种，即以政府为主导的自上而下建立的模式和以企业为主导的自下而上模式。 （1）自上而下模式 物流园区作为重要的基础设施建设项目，投资规模一般较大。它作为一种以降低社会总成本为终极目的的基础产业，政府在给予必需资金支持的同时，还需要在政策的制订，运作秩序的建立和维护方面发挥不可取代的作用。也就是说政府在物流园区的开发建设中既是基础条件的创造者，又是运作秩序的维护者，政府在物流园区的建设中始终起关键作用，这种园区一般实行自上而下模式，由政府牵头成立专门的公司或委托专业的物流公司进行运作。 （2）自下而上模式 随着我国物流经济的不断发展，一些传统的运输、包装、配送、设备制造等企业日臻成熟，一些地区的物流市场需求已经达到一定成熟阶段，在这种情况下一些在行业中较有影响力的物流公司或独立或联合成立物流园区，通过积聚的形式把众多物流资源进行有效的整合，充当第三方或第四方物流的角色。这种物流园区虽然是企业自行发起成立，但他们大多需要得到政府在各种政策上的支持。这种模式大多是企业自行发起成立，但他们大多需要得到政府在各种政策上的支持，这些物流园区一般具有很强的市场操作经验，带有明显得盈利性质。 从目前来看，我国物流园区大多是自上而下模式，但从发展趋势来看，随着各地物流基础设施建设的不但完善和物流市场的不但成熟，自下而上模式将会不断增加。 我国城市物流园区赢利模式分析 根据国外物流园区的发展经验，其投资回收期大约在 15年左右，其主要原因是物流园区投资大，赢利途径有限，投资回报缓慢。在我国，由于地价相对更为低廉，同时物流园区大多利用了原来的仓储设施存量，因此，理论上来说，其赢利前景应该更为看好。由于投资主体的不同(有的以政府为主，有的以企业为主)，以及物流园区功能上的不一样，各园区投资者有着不同的赢利能力，回报率也不一样。本文仅仅只对物流园区的赢利模式进行概括性的分析。总的来说，物流园区的赢利主要来自五个方面，即土地增值、出租收入、服务费用、项目投资收益及其他收益，如图所示。 (1)土地增值 对于园区所有者与经营者来说，均将从土地增值中获取巨大收益。所有者 (即初期投资者)从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础设施建设后，地价将会有一定的升值，而到物流园区正式运营后，还将大幅上涨。对于经营者(即物流运营商)来说，土地的增值将能提高其土地、仓库、房屋等出租收入。在日本，运作最为成功的东京物流组团，其物流园区的主要赢利即来自土地价值的增长。 (2)出租收入 园区所有者与经营者按一定比例对出租收入进行分配。 ①仓库租赁费用 经营者将园区内所修建的大型现代化仓储设施租给一些第三方物流商、生产型企业等，从中收取租金，这是出租收入主要来源之一。 ②设备租赁费用 将园区内一些主要的交通设施如铁路专用线、物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业使用，收取租金。 ③房屋租赁费用 主要包括园区里面一些办公大楼及用作各种其他用途的房屋租金。以浙江传化物流基地为例，该基地的交易中心总建筑面积 10758平方米，营业用房总面积7476平方米，交易大厅近600平方米，共三层，有300多间商务用房，建成不到一年该基地己吸引逾200家第三方物流企业和93家第三产业的企业入住，光