第7章第1节成本法概述.pptVIP

常用房地产的价格构成： 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润 ①重新购建价格是估价时点时的。 ②重新购建价格是客观的。 ③重新购建价格是全新状况的价格(未折旧)。 2.建筑物重新购建价格的特性： 3.建筑物重新购建价格的种类： ①重置价格。 ②重建价格。 二、建筑物重新购建价格的求取方式 1.重置价格或重置成本。 是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象具有同等效用的新建筑物的正常价格。 2.重建价格或重建成本。 是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象完全相同的新建筑物的正常价格。 三、建筑物重新购建价格的求取方法 建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或其他授权部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。 求取建筑物重新购建价格的具体方法，有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。 1.单位比较法 单位比较法是以估价对象建筑物为整体，选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位为比较单位，通过调查、了解估价时点类似建筑物的这种单位造价，并对其做适当的修正、调整来求取建筑物重新购建价格的方法。 单位比较法实质是市场法。 单位比较法有单位面积法和单位体积法。 单位面积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位造价，对其做适当的修正、调整，然后乘以估价对象建筑物的面积来估算建筑物的重新购建价格。----主要适用于造价与面积关系较大的房屋，如住宅，办公楼。 [例]某房屋5000m2，该类房屋的造价为1800元/m2。则该房屋的重新购建价格为: 1800元/m2×5000m2 =900(万元) 单位体积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的修正、调整，然后乘以估价对象建筑物的体积来估算建筑物的重新购建价格。----主要适用于造价与体积关系较大的建筑物，如仓库等异型建筑。 [例]某建筑物体积为5000m3，该类房屋的造价为800元/m3。则该房屋的重新购建价格为: 800元/m3×5000m3=400(万元) 2.分部分项法 分部分项法是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，然后测算各个独立构件或分布分项工程的数量，再调查、了解估价时点各个独立构件或分部分项工程的单位价格过成本，最后将各个独立构件或分部分项的数量乘以相应的单位价格或成本后相加，来求取建筑物重新购建价格的方法。 分部分项法(某工程直接费用计算表) 2290000 直接费用合计 200000 电气工程 150000 供暖工程 250000 给排水工程 450000 300元/m2 1500m2 屋面工程 300000 200元/m2 1500m2 楼地面工程 640000 400元/m2 1600m2 墙体工程 300000 200元/m3 1500m3 基础工程 分项成本(元) 单位成本 数量 项目 第七章 成本法及其概述 ?? 7.1 成本法概述 概念： 成本法是根据估价对象的重新构建价格来求取估价对象价值的方法，也就是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 实质：以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。 积算法思路： 以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。 这里的成本不是传统意义上的成本（不含利润），这里是价格（包含利润）。 成本法的理论依据：? ⑴卖方角度：房地产价格形成的费用价值论。 ⑵买方角度：房地产价格形成的替代原理。 房地产估价师可以根据重新开发建设估价对象的必要支出及应得利润来求取估价对象的价值 ?? 7.1 成本法适用的估价对象和条件 成本法适用的对象：▲既无收益又很少发生交易的房地产估价.如：学院、医院、图书馆、体育场所等▲只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以单纯的建筑物或者其装修部分。如：化工厂、钢铁厂、油田、码头等 成本法适用的条件： 可正确计算各种正常费用、利润、税金等. 一、自由竞争 二、该种商品本身可以大量重复生产 成本法适用的三个注意点： 1）采用客观成本而不是实际成本。 2）在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。 3）在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。 三、成本法的操作步骤 1.搜集有关房