大连运达集团旅顺北路项目策划方案.pdf

谨呈：大连运达集团 由家村项目前期定位报告 （修正） 2008.3.22 合同编号：(GW）H2006 － 内部资料.严格必威体育官网网址 我们解决问题的技术思路： 市场调研、分析 项目的分析 模型研究 寻找市场的机会点 寻找产品的机会点 寻找产品溢价要素 项目定位和营销策略 产品策略 价格策略 销售策略 推广策略 内部资料.严格必威体育官网网址 我们解决问题的技术思路： 市场调研、分析 项目的分析 模型研究 寻找市场的机会点 寻找产品的机会点 寻找产品溢价要素 项目定位和营销策略 产品策略 价格策略 销售策略 推广策略 内部资料.严格必威体育官网网址 2005年市场状况回顾： 1、动迁需求占主导： 05年由于动迁给市场带来的增量需求超过200万平方米直接促进中低档房屋的销售， 也促进了部分高档住宅销售 2、低档房屋是市场交易的热点，上涨明显 05年上半年，低价房屋（价位在3500元以下）的房屋占市场交易的52.6% 。低档房 屋集中的甘井子区，价格表现出非理性上涨，部分楼盘在上半年楼盘价格涨幅超过 了10%。 3、北部地区销售热点没有改变 随着“大大连” 的总体规划，住宅热点区域已从星海广场区、华乐广场区逐步向西部和 北部转移。泉水地区，华南地区在大批买家的热力推动下，销售也出现了升温 4 、小户型开始流行，并且市场表现良好 前几年大量的“一步到位” 的大户型建造，销售结果并不理想，市场教训使开发商已充 分认识到低端市场的庞大购买力，已开始向小户型转移，壹品星海、花样年华二期、 和平现代城等许多个高档项目推出了相当部分的小户型。 2005年市场状况回顾： 5、城市郊区化趋势加剧 城市周边的生活配套设施与市中心相差无几，而拥有更好的环境空间和生存空间泉 水地区的得到认同、西山水库、机场新区和泡崖的销售火爆，客观上也证明了这一特 征。 6、土地市场的影响能量提高释放 实行新的土地政策后，开发企业拿地竞争有所激烈，土地成本单价相应提高。由于 房屋还在施行期房的销售制度，所开发项目在动工后不久就可认购，成本对价格冲 击提前释放，房屋价格提升过早显现。 7、城市规模扩张是大连房价上扬的主要支撑点 支持房价走高的源动力是城市规模的迅速扩张。城市化不但使周边地区的房价大幅 上涨，也使市内黄金地带的房屋得以保值。大量人口的拥入使得土地资源更为稀缺。 项目规划用地 项目的地理位置 内部资料.严格必威体育官网网址 北 北 北 项目概况 项