2010年威海市住宅调研报告.doc

目 录 第一部分 威海市城市概况和区域特征 4 一、威海市概况 4 二、威海市城市定位 6 1、城市总体规划方向 6 2、整体城市定位 6 三、威海市地产开发总体规划 7 四、威海市经济发展状况 9 第二部分 威海市住宅市场总体状况分析 10 一、威海住宅市场概况及住宅地产开发投资状况 10 1、近年来威海市区住宅市场的总体概况 10 2、2009年住宅市场状况 11 3、住宅产品发展阶段及特点 11 4、威海市区2001至2009年房屋销售情况统计 12 5、存量房市场分析 14 6、住宅市场近年来销售价格及销量走势 14 7、当地住宅地产消费特点 15 8、住宅市场发展前景 16 二、土地市场供应情况 17 第三部分 区域性板块市场分析 18 一、经区主要经济指标 18 二、区域发展与典型项目开发 19 三、区域旧村改造成就地产开发 20 四、区域内商业地产开发集中势头强劲 21 第四部分 住宅市场可比性分析 22 一、供应体量分析 22 二、主要项目户型规划面积设定与配比情况 24 三、价格分析 26 四、销售情况分析 27 五、客户群体分析 27 第五部分 威海市房地产个案采集及分析 29 一、环翠区典型楼盘分析 29 二、高区典型楼盘分析 31 三、经区典型楼盘分析 34 四、威海房地产市场展望 36 第六部分 公寓项目分析 37 一、区域性板块分布 37 二、项目可比性分析 38 三、公寓市场分析 40 第七部分 政府房地产政策与规定对住宅市场的影响 41 一、城市规划与发展对住宅市场的影响 41 二、房地产新政策对住宅市场的影响 41 三、威海市有关房地产市场政策规定 42 第八部分 本项目分析 44 一、项目立地条件分析 44 二、蒿泊项目SWOT分析 45 1、项目优势（S） 45 2、项目劣势（W） 46 3、项目机会点（O） 46 4、项目的威胁点（T） 47 综 述 48 第一部分 威海市城市概况和区域特征威海市位于山东半岛东端，地处北纬36°41′～37°35′，东经121°11′～122°42′。北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望西与烟台市接壤。东西最大横距135公里，南北最大纵距81公里总面积 5平方公里，其中市区面积731平方公里。海岸线长985.9公里。辖荣成、文登、乳山3市和环翠区威海火炬高技术产业开发区、威海经济技术开发区、威海工业新区（3个开发区管理委员会是市政府派出机构）区，共50个镇、18个街道办事处、2536个村民委员会、339个居民委员会。2008年末，全市辖区土地总面积56.98万公顷。其中，农用地45.24万公顷，比上年减少2320.99公顷；建设用地为7.96公顷，增加2875.13公顷；未利用土地3.78公顷，减少542.13公顷。全市形成一线（1000公里海岸线）、六板块（中心城市、海滨生态、渔家民俗、温泉疗养、传统文化、田园风光）的旅游发展格局。末市户籍总人口252.97万人，比上年末增加7370人，其中非农业人口为122.90万人，占总人口的48.6%；农业人口130.07万人，占总人口的51.4%；户籍人口性别比为100.83(以女性为100，男性对女性的比例)。常住人口达到281.61万人，增加1.08万人。 市1、城市总体规划方向威海市先后于1958、1978年和1996年进行过三轮城市总体规划的编制。1958年总体规划将威海市定性为以纺织、地毯、刺绣、食品、加工、渔业为主的轻工业城市，用地规模5平方公里；1978年总体规划将威海市定性为以电子仪表为领航，以纺织工业为主体的工业、港口、旅游城市，用地规模18平方公里；1996年总体规划将威海市定性为以高新技术为主导的生态化海滨城市，用地规模55平方公里。 2005年，威海市对市域5,698平方公里的土地进行整体规划控制，在保护整体性和层次性的基础上，充分利用资源优势，建设组合型城市群，构筑城乡发展百年格局。按照“中心积聚，轴线拓展”的原则，逐步形成以中心城市为依托，以重要交通线路、经济走廊为发展主轴的城镇空间发展格局。对基本建设用地、旅游景区用地、山体水体保护用地、农业用地四种不同类型的用地进行宏观界定，对中心城、次中心城、中心镇统筹规划，整合生产要素，完善基础设施，园区互补配套，进一步研究全市土地容量和环境容量，确定了合理的建设标准。 2、整体城市定位 威海市是首批国家环境模范城市，全国第一个环境保护模范城市群，中国人居环境范例城市，全球改善人居环境最佳范例城市，成为世界上最适合人类居住的范例城市之一。2003年，联合国人居署授予威海市政府“联合国人居奖”。 ◆城市性质 ◇人居精品海湾城市 ◆城市职能 ◇中韩经济带的桥头堡 ◇