2010年6月份主要城市土地市场状况.doc

2010年6月份主要城市土地市场状况 2010-8-19 　　上半年土地市场主要变化 　　抑制地价过快上涨是本轮土地市场调控的核心，中央部委通过增加住宅用地供应量、打击开发企业囤地、规范土地出让金缴纳时间、完善土地出让方式、严格清算土地增值税等措施，有效抑制了土地价格的过快上涨。2010年上半年，全国103个城市住宅用地楼面地价为1863元/m2，环比2009年下半年下降9%。从月度交易看，住宅用地楼面地价一直处于下行阶段，6月份随着上海、广州、杭州等城市优质地块的成交，楼面地价小幅回升，但仍然维持在1600-2000元之间，低于2009年下半年的价格水平。 　　二三线城市城市化进程的加速和本轮土地市场的放量供应，为开发企业调整战略布局、加快城市扩张提供了机遇，加上二三线城市土地成本相对较低，开发项目具有较高的利润空间。以万科为例，2010年上半年，万科新增加项目43个，其中一线城市仅5个，占新增项目的12%。 　　招拍挂的出让方式受到调整，招标比重增加。完善土地出让方式，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等是此次土地市场调控的重点，土地出让方式结构将发生重大变化，招标出让方式将得到更多采用。新政之后的5月和6月，北京共成交11宗住宅用地，其中9宗以招标方式出让，仅两宗以挂牌方式出让。而1-4月正式挂牌的19宗住宅用地中，仅l宗采用招标方式。 　　6月份全国重点城市住宅用地市场情报 　　北京——住宅用地交易量略有增加 交易价格上涨 　　北京交易量出现大幅下跌：仅房山和顺义各推出2宗，共3l万平方米，环比下降72%，同比下降79%；共成交20万平方米，环比下降78%，同比下降81%。经过5月的低谷后，6月北京成交楼面地价回暖，为7188元/m2，增幅为50%。6月挂牌均价相对上月有所上升，为5308元/m2，增幅为26%。 　　上海——土地市场量价齐涨 溢价率大幅上升 　　上海推出和成交量双双下降，其中推出量共计12万平方米，与5月相比减少197万平方米，成交量共计12万平方米，与5月相比减少54万平方米。上海挂牌均价达近半年来的最低价，仅2336元/m2，环比下降64%。其中金山区、浦东新区各入市1宗，且在6月全部成交，成交楼面均价为5507元/m2，环比下降47%。 　　广州——住宅用地短暂回暖 量价小幅上涨 　　广州共入市2宗居住用地，均位于荔湾区，共计13万平方米，本应在6月成交的白云区住宅用地因故暂缓。住宅用地挂牌楼面价有所下跌，为3578元/m2，环比下降20%；共成交2宗位于荔湾区，共计6万平方米，成交均价大幅上涨，达7350元/m2，广州住宅用地的日益稀缺使得开发商在新政的不确定面前拿地热情依然不减。 　　深圳——土半年交易冷清 仅成交1宗住宅用地 　　深圳国土局网站显示近期依然无住宅用地推出。深圳“关内关外一体化”5月获批，但目前关外并无利好消息传来。深圳今年2月仅以底价成交l宗住宅用地，此地之前已遭受两次流拍，降价2亿多。目前为止，深圳连续出现4月无地可推的低迷状态。 　　杭州——土地市场交易量回升成交均价上升 　　杭州住宅用地推出量回落，推出10宗，桐庐县6宗、余杭区2宗、江千区和滨江区各1宗，共计36万平方米，环比下降40%，成交量小幅回升，成交8宗，共计53万平方米，增幅为39%。住宅用地挂牌均价和成交均价有所下滑，出现结构性回落，其中挂牌均价为2907元/m2，环比下降31%，地块位于郊区的占比为80%；成交楼面价为3268元/m2，环比下降56%，地块位于郊区的占75%。 　　土地市场存在的问题 　　土地供应计划难以完全落实，下半年政府面临较大的供应压力。此次住宅用地供应力度之大，前所未有。由于土地供应涉及到拆迁、征地、生地变熟地等一系列较为复杂的工作，对当地政府的财力提出较高的要求。对于土地一级开发薄弱的城市，能否顺利执行土地出让计划尚存疑问，除了上海一次性推出214万平方米预公告地块以外，其它城市住宅用地实际供应量均在计划的40%以下，地方政府下半年将面临较大供地压力（如图1）。 ? 　　过度倚重招标的方式抑制地价，有违市场规律，存在“寻租”可能。改变土地出让方式、增加招标比重、降低价格是此次调控土地市场的重点。增加招标出让固然能够暂时降低地块的成交价格，但存在评判标准不透明、人为干预等问题，容易由“招标”变为“内定”，不利于土地市场的健康发展。招标方式出让应具有针对性，对于涉及到重大城市规划、市政设施等具有较大影响力的地块应采取招标方式，对于普通商品住宅用地应侧重挂牌和拍卖的出让方式。 　　保障性住房用地存在“一刀切”问题，应该分城市区别对待。增加保障性住房用地，解决中低收入人群的住房问题，是本轮市场调控期望实现的一个目标。根据国土资源部的供地计划，各个城市保障性住房用地占整