2010年宁波江北莼湖镇原协诚厂房改建项目定位报告.ppt

* 莼湖镇原协诚厂房改建项目 定位报告 2010.01.21 研究思路： 政策解读 1 市场分析 2 地块评估 3 项目定位 1、政策解读 于政策之下看楼市。 政策定调：鼓励自住、抑制投机、维稳房价 楼市优惠政策续期（2009.12.7） 营业税免征时限恢复（2009.12.9） “国四条”出台（2009.12.14） 提高拿地首付款（2009.12.18） “国十一条”出台（2010.1.10） 。。。。。。。 从2009年年底到2010年年初，政府密集出 台了一系列楼市调控政策。市场各方从最 初对政策的“利好”急转直下到“利空” ，政策走向着实让人捉摸不透。从二手房 营业税免征时限恢复到“国十一条”的最 终出台，政策的广度、深度、力度不断升 级，这也表明政府对房地产的态度由09年 的全面扶持到现在的有“保”有“压”。 至此，2010年的房地产政策基本定调：以 鼓励自住消费为主，通过抑制市场投机行 为来维持房价的稳定。 楼市表现：市场遇冷，成交下滑 据据中国之声《央广新闻》11时20分报道，近日，有媒体报道，江苏南京出现集中 退房，其中有一个楼盘以90天内退房87套排名了第一。 新浪地产讯 1月份时间过半，曾经创下疯狂记录的北京市二手房市场开始萎缩，所 有指标同比去年12月份出现严重下滑。 新浪地产讯 在国家接连出台各种楼市新政，信贷收紧的信号也越来越明显的时候， 上周末深圳楼市多个项目入市，形成扎堆供应局面，“买房送500克黄金，交5万再 抵15万房款”等2009年比较罕见的优惠促销活动也重出江湖。 一二线重点城市对政策的敏感度较高，纷纷出现下滑迹象，表明市场 将进入一段时间的政策缓冲期。 政策分析：普通住宅导向型 1、从出台的政策看，有保有压，从市场表象看，观望情绪严重，而且不排除未来 观望情绪和政策进一步加重的可能。在如此现状之下，我们应该尽量趋向政策利好 的部分作为我们的开发方向，将市场风险降到最低。 2、细究政策的利好，我们可以看到普通住宅是政府大力提倡和鼓励的，作为调节 市场供应结构和保障民生的手段，无论是在“国四条”和“国十一条”中均有涉及 。因此，我们应顺应政策调控方向，将普通住宅作为我们的开发方向首选。 2、市场分析 多维度解析当前市场现状。 莼湖初识：海洋文化 莼湖镇 莼湖镇位于宁波市象山港北 岸，东与裘村镇毗邻，西与 尚田镇，北与西坞镇交界。 全镇辖区面积127．7平方公 里，有60个行政村，3个居 委会，共计6．5万人口 。 莼湖镇是浙江省和宁波市的中心镇，被列为“浙江省网箱养殖第一镇”、“中国青梅之 乡”、“中国牡蛎之乡”，这里是奉化市东部海洋经济开发区中心。 20公里 40公里 机场 火车站 36公里 50公里 莼湖近期规划：快速对接奉化 莼湖镇是奉化市的重镇，快速通道的建设将极大缩短莼湖镇与奉化市区的距离，加 强两者间的联系，进一步加速莼湖镇的建设。 莼湖镇对外快速通道全长6.158公里，采用一级公里设计标准，规划双向4车道，设 计时速80公里/小时，起点位于莼湖镇桐蕉司工业小区西侧，与规划中的莼湖西环线 相对接 ，路线往西北方向，经金地村北、跨过里岙谷，隧道穿越石郎山脉，于横坑 水库东侧五狮岙出洞，经上横村，然后下穿甬台温铁路，终点与奉化火车站通站道 路相接 。 莼湖远期规划：华东最大的休闲度假区域 莼湖镇是未来宁波城市格局中重点发展的中心镇，未来将打造成以滨海休闲旅游为 核心的旅游城镇，阳光海湾项目将大大提升它的城镇形象，完善旅游休闲功能。 阳光海湾定位华东最大的休闲度假区，总投资145亿元，由奉化市政府和新加坡阳光集团投资建设，拥有沙滩浴场、游艇港湾等17个主题景点，集旅游、度假、商务和居住等多功能的大型建设项目。 莼湖经济：三驾马车 渔业 工业 旅游业 2.01 8416 76.1 320000 21.89 92059 2007 1.86 7022 74.9 282000 23.24 87487 2006 比重 （%） 第三产业（万元） 比重 （%） 第二产业（万元） 比重 （%） 第一产业（万元） 年 蒓湖镇经济结构 近年来，蒓湖镇的第一、二、三产业发展态势良好，三产中的主要行业渔业、工业 旅游业构成了蒓湖镇经济的主要来源，其中以工业最为重要，渔业次之，旅游业则 尚处在起步阶段。 - 35 2008 12000 28 2007 8000 25 2006 磨具汽配业 - 90 2008 26000 86 2007 27000 80 2006 食品工业 58000 72 2007 54000 68 2006 纺织服装 66000 245 2007 54000 216 2006 机电工业 年产值（万元） 企业数量 年 企业类型 莼湖镇近两年