当前房地产市场形势分析（090724).pptVIP

当前房地产市场形势分析 中国指数研究院常务副院长 中国房地产指数系统办公室主任 黄 瑜 一、全国房地产市场运行情况 1.土地：上半年土地购置面积和开发面积仍不及去年 1.土地：招拍挂市场近期明显升温 1.土地：受热点地块高溢价成交影响，主要城市土地成交溢价水平明显高于2008年 1.土地：主要城市“地王”不断涌现，开发商拿地热情提高 2. 投资：企业投资信心逐渐恢复，开发投资增速逐月提高 2009年上半年，全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%，增幅比1-5月提高3.1个百分点，延续2月以来的上升势头。 从不同物业来看，1-6月住宅完成投资10189亿元，同比增长7.3%，比1-5月提高3.1个百分点。 写字楼和商业营业用房上半年投资额增速分别为20.4%和27.5% ，增速高于同期住宅投资增速， 但与住宅投资增速稳步回升不同，写字楼投资增速近几个月处于下降趋势。 3. 资金来源：贷款增速加快，定金及预收款增速加快，企业资金压力有所缓解 1-6月，房地产开发企业本年资金来源同比增长23.6%，增速较1-5月提高7.5个百分点。其中，国内贷款增长32.6%，增速较1-5月提高16.8个百分点；定金及预付款增长27.7%（2008年全年下降12.9%），增速较1-5月提高10.5个百分点；个人按揭贷款增长63.1%（2008年全年下降29.7%），增速较1-5月提高23.3个百分点。 从上半年不同资金来源占比来看，国内贷款占22.7%，是2004年来的最高水平；定金及预收款占比24.3%，较去年同期提高0.8个百分点，个人按揭贷款占11.9%，较去年同期提高2.9个百分点；自筹资金占比34.8%，较去年全年下降4.1个百分点。 3.资金来源：公开市场融资渠道已经打开 随着市场销售情况的好转和国内外资本市场的明显回升，公开市场融资渠道已经向房地产公司敞开，房地产上市公司融资活动日益频繁。 上半年，房地产公司通过公开资本市场已完成融资224亿元，另有319亿元的融资方案得到证监会批准，如保利和金地的融资额分别达80亿元和41亿元。另外，中国建筑、金隅股份近期获准在上海和香港IPO上市，预计融资额分别超过400亿元和70亿元，将给旗下的中海地产、金隅嘉业带来丰富的资金支持。 3.资金来源：银行加大对房地产的融资支持 除公开市场融资外，在政策的支持下，银行方面加大了对房地产公司的融资支持力度。中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行等多家银行近期向房地产公司发放约1254亿元的银行授信，国内房地产企业连续获得银行的大额贷款授信。 SOHO中国先后两次获得招商银行、中国银行的并购贷款授信，总金额达200亿元，是国内房地产企业至今为止拿到的最大一笔可用于并购的银行授信。 4.供应:企业市场信心逐步恢复，供应类指标触底反弹 上半年新开工面积为4.79亿平方米，同比下降10.4%，降幅较1-5月大幅缩小5.8个百分点，其中6月单月的新开工面积为1.22亿平方米，较上月增长54.4%，较去年同期增长11.4%，是今年以来首月新开工面积首次同比增长；施工面积同比增长12.7%，增幅较上月提高1.0个百分点，是今年以来增长率首次出现增长。 5.需求:销售面积和销售额持续上涨 2009年上半年，全国商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%，增长率已超过2007年1-10月创下的历史最高水平。6月单月销售额达4411亿元，同比增长77.3%。 上半年全国商品房销售面积3.41亿平方米，同比增长31.7%。6月单月销售面积9464万平方米，同比增长51.2%。 5.需求:东部省市增长更为显著 东部地区销售面积和销售额增幅分别为39.9%和61.8%，增长高于同期中部和西部水平；其中北京、上海、广东、江苏、浙江，销量回升更加明显（北京销售面积增长率超过100%，广东、江苏、浙江均接近或超过50%。 5.需求:住宅市场增长更为显著，写字楼和商铺市场仍不太乐观 今年上半年，全国住宅销售面积和销售额分别为3.15亿平方米和14047亿元，分别同比增长33.4%和57.1%，增速创下2005年来的最高水平。 6.价格:70个大中城市房价指数4月以来企稳回升 从价格环比指数来看，今年3月，70个大中城市价格环比指数由跌转为上涨，3-6月环比涨幅分别为0.2、0.4、0.6、0.8，涨幅逐月扩大。 具体到不同城市，2009年来，70个大中城市中价格环比下降的城市个数持续减少。4月和5月分别仅为10个和6个，6月更是仅为3个，较2008年12月的55个大为减少。 另外，从价格同比指数来看，今年4月以来，70个大中城市价格同比指数降幅逐渐缩小，6月价格指数同比由下跌转为增长，是去年12月以来首次出现同比上涨，表明全国房屋销售价格