对我国房地产业发展及其伴生风险分担的思考兼论房地产调控措施的不足及政府定位.docxVIP

华南理工大学学报(社会科学版)第16卷第5期JournalofSouthChinaUniversityofTechnologyV01．16NO．52014年10月(SocialScienceEdition)Oct2014·法学·对我国房地产业发展及其伴生风险分担的思考水——兼论房地产调控措施的不足及政府定位何小勇(江苏警官学院法律系，江苏南京210012)摘要：在房改政策及相关立法推动下，我国房地产业飞速发展并伴生各种风险。以抑制高房价为目的的房地产 宏观调控措施不但未能起到防范房地产金融风险，保障公民“居者有其屋”的初衷，并且，在立法、司法审判 和宏观调控措施的合力下，房地产业发展伴生的风险在房地产市场各参与主体间未能得到公平合理的分担。各 级政府既是房地产宏观调控政策的制定者、执行者，同时也是房地产市场的重要参与主体和主要获利者。通过 对历年房地产宏观调控实施效果及立法、司法审判对房地产市场的影响反思，提出合理防范、分担房地产业发 展所致风险建议。关键词：宏观调控；房地产贷款；金融风险；司法解释；住房保障中图分类号：D922．29文献标志码：A文章编号：1009—055X(2014)05—0075—11一、房地产宏观调控下各市场参与主的其他贷款，与房地产相关的贷款已接近信贷总量体面临的风险的一半。2011年底国际货币基金组织(IMF)评估 报告《金融部门评估计划》(FSAP)指出，房地为遏制房价过快上涨，2009年底，国务院及产相关贷款占中国银行体系贷款总额约20％，虽各部委、各级地方政府纷纷出台限购、限贷、对房然相比香港或者美国而言较低，但是间接敞口却更屋交易征收房产税、个人所得税等调控措施。持续高，且贷款条款很大程度上依赖抵押品，五大行中调控下，自2010年初起，各地房地产交易呈量价有30％～45％的贷款是由抵押品担保支持的，主下滑之势，而房地产价格的下行使我国银行业的涉要是房地产，因此认为房地产价格的回调将会降低房贷款风险逐渐凸显。根据央行(2013年第一季抵押品价值，在借款人违约的情况下，将削弱贷款度金融机构贷款投向统计报告》显示，2013年3收回价值，引发金融风险。另根据全国重点城市土月末，金融机构人民币各项贷款余额65．76万亿地抵押监测显示，截至2012年底，全国84个重点元，房地产贷款余额为12．98万亿元。其中，地产城市处于抵押状态的土地面积为34．87万公顷，抵 开发贷款余额1．04万亿元，同比增长21．4％，房押贷款总额5．95万亿元。该数据也支持了上述观产开发贷款余额3．2万亿元，同比增长12．3％，点。国际三大评级机构之一的惠誉在“惠誉评级保障性住房开发贷款余额6140亿元，个人购房贷主权评级和银行业论坛”上称：房地产贷款风险款余额8．57万亿元，同比增长17．4％。房地产贷已成为中资银行资产最大威胁。款余额占银行业的各项贷款比重达20％左右，少在房地产调控的持续作用下，房地产企业因资数股份制银行突破30％。如果加上以房地产抵押金紧缺、市场萎缩而一度面临生存危机。2011年收稿日期：2014—01—12}基金项目：本文属江苏高校优势学科建设工程资助项目：AProjectFundedbythePriorityAcademicProgramDevelopmentofJiangsuHigherEducationInstitutions作者简介：何小勇(1972一)，男，广东茂名人，副教授，研究方向为经济法、劳动与社会保障法、民商法。万方数据76华南理工大学学报(社会科学版)第16卷第三季度70家房地产上市公司披露的财报显示，需求购房者，房价下行将使其持有的资产性财产大七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润幅贬值，还贷成本增加；投资或投机的购房者除需下滑甚至亏损，80％以上房企负债同比增加。根据面对房屋贬值、资产减少风险外，我国的物业税、北京市住建委资料，2011年底北京477家房地产遗产税是否开征，何时开征，亦是其未来需必须面开发企业因资质证书有效期届满后，由于未依法申对的风险。但是，作为房地产市场的重要参与者和请延续而将被注销资质。【21房地产中介也同样面临房屋商品的主要提供者，房地产企业在历次宏观调困境：2011年10月北京市的房产经纪公司及其分控中均能成功规避风险，不断发展壮大。究其原 支机构的数量为4150家，但仅在一个月后就缩减因，是由于房地产企业采用的风险内控管理较其他为3674家，降幅达11．5％；杭州市的房地产中介市场主体高明?还是这种结果本身就是现行制度的门店数量约300来家，与2009年高峰时期相比减一种安排?这种现象是否符合市场经济运行的规少了70％。旧。然而，房地产企业在2012年下半年律?本文将通过分析我国房地产政策的沿革及相关后最终迎来转机。根据国家统计局公布的2013