商业地产项目招商运营工作内容.docVIP

PAGE \* MERGEFORMAT 1 2012年3月19日星期一 一、商博汽车用品交易中心市场调研阶段 1、宏观经济与政策面分析 汽车后市场宏观经济发展状况专家论证 √ 政策对汽车后市场商业地产的影响 √ 2、汽车后市场发展概况 汽车后市场市场的需求状况 消费者调研 √ 人口（家庭规模、家庭类型、家庭代际数、AIO尺度） √ 收入 √ 消费结构与特征分析 √ 消费动机调研 √ 消费行为调研 √ 城市汽车后市场商业房地产市场的供应状况 城市汽车后市场商业现状分析（包括商圈、业态、售价、租金、面积、经营模式等全方位调研） √ 城市商业汽车后市场的业态分类研究及板块热点演变状况； √ 消费者对汽车后市场商业环境、商业的结构、业态分布的接受程度的调研 √ 汽车后市场新业态的市场现状 √ 市场竞争活动调研 综合性汽配市场与专业汽配市场调研 √ 商厦式汽配市场调研 √ 区域型中小型沿街汽配市场调研 √ 业态竞争调研 √ 促销竞争调研 √ 营销渠道调研 √ 汽车后市场地产开发企业的情况调研 √ 石家庄汽车后市场市场热点演变预测 √ 3、石家庄汽车后市场市场研究 石家庄汽车后市场的沿革 √ 石家庄汽车后市场物业现状分析（包括业态、售价、租金、面积、经营模式等全方位调研） √ 石家庄现有人群消费结构与消费力分析 √ 石家庄地块规划对项汽车后市场发展影响（包括业态分布、人口导入、实施时间等） √ 石家庄汽车后市场发展前景预测 √ 4、汽车后市场竞争分析 项目周边竞争分析 √ 项目同类物业竞争分析（从同等体量、同等业态、同等价位） √ 竞争分析的预测 未来竞争情况的估计 √ 市场占有率的估计 √ 各个汽配市场中心对项目分流之竞争分析 √ 开业时机和租售策略（租金、优惠政策、出差计划、佣金比例等） 待批 5、招商对象客户分析 客源分析（区分租、售不同的个人与客户类型） √ 客户描述（经营情况、渠道分析、销售网络、营业收入、发展规划、对汽配城的期望值） √ 汽配商户需求分析(分业态对现有商家的战略布点、产品特征、配套偏好等进行分析) √ 6、项目资源整合研究 目标客户导入（客户来源和通路的研究） 进行中 市场定位的把握 √ 开业运营模式的初步探讨 √ 二、商博汽车用品交易中心项目产品策划阶段 1、我们项目地块研究 及确认 用地范围 进行中 用地现状 进行中 地域交通分析 √ 周边情况分析 √ 地块现有资源之整合 进行中 2、我们项目的战略定位 SWOT分析及对策 √ 项目市场形象定位 √ 业态定位及描述 √ 3、我们项目商业结构和形态布局定位 方案构想及论证 √ 项目商业物业类型的选择与比例 √ 商业业态功能定位与分布（考虑与不同定位模式的利润与风险评估相结合） √ 最佳商品结构组合与目标商户组合 √ 业态定位深化与创新（汽车后市场的定位） √ 4、需要了解：项目开发前期盈利模式的探讨 项目开发原则 ？ 项目开发时机与开发次序的评估报告 ？ 项目经营模式和项目效益分析 ？ 项目各种有效资源的整合(包括政府资源、合作伙伴资源、内在资源等) ？ 5、主力商家的前期洽谈 主力商家的筛选与招商范围确定 √ 目标商家的接洽（了解客户对产品的特殊要求与本案相结合） 初步接洽中 与目标客户进行洽谈，确定意向，签订租赁/销售意向合同，收取订金 政策定后启动 确定主力商家，并根据其需求指导商业设施的产品设计 未进行 6、项目招商总体规划方案建议 项目招商总体规划建议（把主力商家纳入其中） √ 分区域功能建议（含业态分布、组合、动静设计） √ 人流及交通建议（含垂直、水平的三维设计） 进行中 建筑外观效果图建议 需要重新完成 项目单层分割建议（包括不同业态的商业尺度与面积） √ 配套设施规划建议（含广场、景观、车位及相关建材设施等） √ 物业经营管理建议与论证（含未来物业的租售比例） 进行中 7、项目成本核算及收益分析 项目成本核算 进行中 项目市场价格预计 进行中 项目动态收益分析——内部收益率的计算 进行中 8、项目管理机制的确定 管理架构设置 √ 管理模式确定 √ 管理机制设定 √ 管理团队建设 进行中 三、商博汽车用品交易中心营销推广阶段 项目总体推广思路 确立我们项目在区域市场汽车后市场专业地位。 √ 进行广告活动的策划（专业媒体、自有媒体、大众媒体及SP、PR活动）。 √ 明确推广目的。 √ 租售客户定位 根据调研结果框定目标客户群 √ 营销推广模式的确定 推广策略的设计 √ 价格定位 待批 租售组合与价格策略 待批 各阶段租售计划及租售战术安排 待批 开业计划 未