南通市场动态以及五洲国际项目开盘建议讨论稿.pptVIP

项目推盘情况： 项目于2011年7月开盘，推出252套房源，均价13000元/㎡，开盘销售24套，去化率9%； 项目于2012年2月降价销售，成交价格12000元/㎡，截止目前销售近20套； 项目总计领取预售许可证可销售套数为252套房源，目前总计销售备案46套，去化率18%。 德诚翠湖湾：项目总计1164套房源 PART 2 各区域市场项目动态-老城区 德诚翠湖湾-效果图 由于受目前政策影响，老城区新开盘项目均下调价格预期，希望达到“以价换量”的目的；老盘希望透过特价房或直接降价方式，带动销量，但从目前各项目成交情况看，效果一般。 目前老城区市场竞争格局已被打乱，各梯队之间价差迅速减少，预计后期不排除部分项目跟进调整价格，从而应对竞争。 PART 2 各区域市场项目动态-老城区 老城区小结： PART 3 关于五洲国际项目开盘建议 项目核心优势： 产品优势：项目规划为大型城市综合体，从产品层面来看，价值高于普通住宅项目； 品牌优势：五洲国际集团专注于商业地产的开发和运营，具备极高的市场知名度 ； 地段优势：项目属于主城区，距市中心核心商圈不足5分钟车程，项目区位优势明显； 资源优势：项目属运河板块，随着通吕运河停航改为景观河道，购房者对板块认可度较高，华强城热销从侧面反应购房者对于运河板块的认可度。 总结：本项目市场地位具有明显优势，项目价值远高于周边直接竞争对手。 若不考虑开发成本，七月份推约3万方、9月份推约3万方（户型主要是92-128平米），去化率要求达到70%，请问建议定什么价格？ 参照贵司数据，7-9月（3个月），平均面积按照110㎡算，总推量6万方，计算去化套数： 总销套数：60000/110*70%=381套；平均去化套数：127套/月。 若每次推盘完成70%去化率，总销套数：30000/110*70%=190套； 根据我们对于市场的预判，该指标条件完成难度较大，主要是市场环境因素所致。 PART 3 关于五洲国际项目开盘建议 问题一： PART 3 关于五洲国际项目开盘建议 问题二： 若不考虑开发成本，7月份、9月份各开盘一次，每次约3万方体量，去化率要求达到50%，请问建议定什么价格？ 本案作为新入市项目，初次开盘，应以抢得市场先机为目的，建议前期平价入市，从而确保项目达到50%的去化，以确立项目形象，便于后期产生溢价；因此建议项目一期均价10500元/㎡入市。 7月、9月各开盘一次，每次约3万方的体量，按类似吴中一期开盘的价格，请问去化率可以达到多少？ 吴中豪景华庭项目均价11800元/㎡入市，截至目前去化近20套；本项目在地理位置、产品优势的均好性上，均超出吴中豪景华庭，预计去化率在30%以内。 PART 3 关于五洲国际项目开盘建议 问题三： PART 3 关于五洲国际项目开盘建议 问题四： 按类似吴中一期的开盘价格，按当期50%的去化率，请问开盘时间和推盘量？ 我司认为推盘时间在第三季度末，8月底-9月初，建议项目推案量控制在1-1.5万㎡。 建议项目于第三季度末开盘，本案作为新入市项目，应以抢得市场先机为目的，建议前期平价入市，确立项目形象，便于后期产生溢价；因此建议项目一期均价10500元/㎡入市，推量建议控制在2万方以内。 PART 3 关于五洲国际项目开盘建议 项目开盘建议： 谢谢聆听 进入讨论时间… * * 南通市场动态以及五洲国际开盘建议 讨论稿 目录 整体市场情况 各区域市场项目动态 五洲国际项目开盘建议 2012年1月，温家宝：继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。 2012年2月，央行微调房地产信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。 2012年3月，温家宝：房价远远未回到合理价位 ，调控不能放松。 继续保持调控及保障刚性购房需求将是2012年楼市调控的主基调。 PART 1 整体市场情况 宏观政策 2011南通土地市场成交量大幅下滑，受政策影响严重，目前整体市场尚不明朗，开发商对市场信心不足，导致土地市场成交低迷。 PART 1 整体市场情况 一级市场 从已出让土地区域看，开发区与新城区成为2011年南通土地市场主要成交区域，老城区、新东区无成交，港闸区成交面积（建筑面积）仅0.8万㎡。 一级市场 PART 1 整体市场情况 2009年剩余套数 （住宅） 2010年新增供应套数 （住宅） 2010年销售套数 （住宅） 2010年剩余套数 （住宅） 供需比 2518 12539 9836 5221 1:0.78　 2010年剩余套数 （住宅） 2011年新增供应套数 （住宅） 2011年销售套数 （住宅） 2011年剩余套数 （住宅） 供需比 5221 15272 8895 11959 1:0.6　 2010、