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房地产企业所得税政策汇编 【国税发[2009]31号(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（综合验收） (二) 开发产品已开始投入使用。（开始移交，交付使用） (三) 开发产品已取得了初始产权证明。（取得大产权证） 【国税函〔2010〕201号】“房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。” 2、开发产品销售收入的范围 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品售价内或由企业开具发票的，应全部确认为销售收入；未纳入开发产品售价并由其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 3、收入确认的方式： (1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。达到完工条件，已经签订一次性全额收款销售合同，即使没有移交，款项没有实际收全，也必须全额确认收入。 (2)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (3)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 (4)采取委托方式销售开发产品 ①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议(指委托销售协议)中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 ②采取视同买断方式委托销售开发产品的（通过中介机构销售） ——收到受托方已销开发产品清单之日确认收入 ——销售价款：按以下情况适用从高原则 销售合同或协议（住户）中约定的价格高于买断价格（中介）：按实际最终销售价格确认销售收入。销售合同或协议（住户）中约定的价格低于买断价格（中介）：按买断价格确认销售收入。差异作为销售费用处理。 ③采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式：销售价款按以下情况适用从高原则：销售合同或协议（住户）中约定的价格高于基价（中介）：按最终销售价格确认收入；销售合同或协议（住户）中约定的价格低于基价（中介）：按基价确认收入。分成额作为销售费用处理。 ④采取包销方式委托销售产品，参照上述三种方式确认收入，包销期满未销售的根据包销合同处理。 4、视同销售：企业将自己开发的产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配股利、抵偿债务、非货币性资产交换的视同销售处理。 (1)确认时点： ①开发产品所有权或使用权办理转移手续或使用权实际已经移交 ②实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现 (2)确认收入(或利润)的方法和顺序为：　　(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 5．【常地税发[2009]106号 (2)在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 【市国税局2009汇缴政策】2009起，外资房地产企业当年实现销售的，企业所得税需经中介机构进行所得税鉴证，出具所得税鉴证报告和完工产品毛利率审核报告。 (3)开发产品出租 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 二、成本、费用税务处理 1、成本、费用税务处理的原则： (1)企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。 （2）企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、已经结转销售和预售房款预征的营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除. （3） 【市国税局2009汇缴政策】2008年年初预收款存在未转收入部分的税率差异8％继续留待以后年度不作处理。 （4）期间费用的扣除 ①业务招待费当年税前扣除：60％及5‰的限制，以前年度存在未结转的不得转入2009年度扣除。 ②公益性捐赠支出：年度会计利润12%以内，准予在计算应纳税所得额时扣除。 【09年汇缴政策】 1）、对具有公益性捐赠税前扣除资格公益性