房屋地产的成本法、收益法、市场法-审计作业.docVIP

1. 某宗地面积为54000平方米，工业用途，已具备工业用地条件。经调查了解取得下列资料：该宗地所在区域征地补偿费为元／，元／，土地开发费为3元／平方，土地开发周期为1年，土地开发费在开发期内均匀投入，银行贷款利率为 %，土地开发投资回报率为15%，土地增值收益率为25%。要求：试评估该宗地的价格。(计算结果以“元”为单位，小数点后保留两位)15000平方米，已达到三通一平(通水、通路、通电和土地平整)，由于该地区土地交易较少，决定采用成本法估价。 相关资料如下： (1)土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为500元／平方米，其中土地补偿费已包括地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费等； (2)土地开发费为200元／平方米，土地开发期2年，开发费第一年投入60%； (3)贷款利率为10％； (4)利润率为20％； (5)土地所有权的增值收益率为25％。 要求：估算土地单价和总价。(计算结果以“元”为单位，保留两位小数) 3、某房地产的总使用面积为1万平方米，以前年度的年租金是7元／平方米，预计年租金为7元／平方米。以前每年度的房屋空置导致的租金损失费为年租金总收入的4％，预计年房屋空置导致的租金损失为年预期租金总收入的5％，房产税为租金收入的12％，管理费、修缮费为0.42万元/年，房屋财产保险费为0.3万元／年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12％。　　要求：　　（1）求该房地产的年租金总收入。　　（2）求该房地产的年出租费用。　　（3）求该房地产的年纯收益。　　（4）计算该房地产的评估值。 4、一幢写字楼，占地面积12000平方米，建筑面积为52000平方米，钢混结构。1999年10月取得土地使用权，年限50年。假定空置率为10％，月租金为35元／平方米，月管理费、保险费等费用为100000元；建筑物寿命60年,无残值；房产税为房地产租金收入的12％，其他税费为租金收入的6％，土地还原利率为9％，建筑物的还原利率为10％，用成本法求得在评估基准日建筑物的价值为5500万元。评估基准日为2009年10月。 要求：(1)计算房地合一的房地产年有效收入； (2)计算年总费用； (3)计算房地合一的房地产的年纯收益； (4)计算建筑物的年纯收益； (5)计算土地的年纯收益； (6)计算土地的价值。(计算结果以“元”为单位，取整数) 5、有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表： 宗地 成交价(元/M2) 交易时间 交易情况 容积率 区域 因素 个别 因素 剩余 年限 待估宗地 2006年2月 0 1.7 0 0 50年 A 5150 2005年2月 0 1.6 0 -1% 45年 B 6700 2005年8月 0 1.9 +2% 0 50年 C 5550 2005年12月 -2% 1.6 0 -1% 45年 表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月平均上涨1%。 试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整) 员工录用管理制度 为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。一、员工试用期规定?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。（一）、福利待遇?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数）2、过节费按正式员工的1/2发放。3、按正式员工标准发放劳动保护用品。（二）、休假?1、试用期内累计事假不能超过3天，如果特殊情况超过3天需报董事长批准。?2、可持相关证明请病假，请病假程序和天数与正式员工要样。3、可请丧假，请假程序和天数与正式员工要样。4、不享受探亲假、婚假。?二、员工入职准备?1、身份证复印件一份，原件待查。2、学历证明复印件一份，原件待查。 ?3、县级以上人民医院的体检报告。4、4张一寸照片?5、部分职位（如出纳、收银员、司机、仓管）试用期员工还须须准备房产证明、户口本、直系亲属身份证复印件等。三、行政手续?1、试用人员手续办理完毕后，由行政部向试用期人员发放办公相关用品。?2、发放工作牌，办理考勤卡。?3、试用期人员需要食宿的、由行政部安排住宿和就餐。?4、将试用期人员带入用人部门。四、用人部门指引1、试用员工的直接上级是“入职指引人”。2、带领试用期员工熟悉本部门及其他部门，向其介绍今后工作