房屋地产的定义.docVIP

房地产的定义 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房地产是房产和地产的合称。又称不动产。房地产是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 　　房产主要包括住房房产和营业性房产。地产主要包括土地和土地资本。 　　土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。 容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。房地产的特征是什么？每一类拍卖标的都有自己的特殊性，这种特殊性是与该类标的物的特性相联系的，房地产有以下几个特点：（一） 位置的固定性和不可移动性。（二） 使用的长期性。（三） 影响因素多样性。（四） 投资大量性。（五） 保值增值性。土地单价的一种表示方法，以单位建筑面积来表示土地单价?其中：在通常情况下,楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为原则。同时，在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。对房地产抵押价值评估还要遵循谨慎原则. 5建设用地的取得方式 主要有两种，即有偿取得方式和无偿取得方式1）、出让取得取得土地使用权是房地产开发的前提。要使建成的房地产成为一种可交易的不动产，土地使用权必须可交易。取得可交易土地的使用权最直接的途径便是出让方式。出让实质上是物权设定行为，从国家所有权土地使用权“转化”为可交易的土地使用权以及通过转让方式从使用权人受让土地使用权。土地使用权的租赁取得和间接取得。土地使用权出让是指国家以土地所有人身份将土地使用权在一定年限内让与使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。土地使用权出让实质上包含两种行为：一是签订土地使用权出让合同；二是设定土地使用权的登记。土地使用权的出让方式，实质上就是出让人选择受让人以及缔结合同的方式。《城市房地产管理法》第12条规定土地使用权出让可以采取拍卖、招标和双方协议三种方式。国土资源部2002年4月3日发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（2002年7月1日）起施行，以下简称《规定》），不仅对招标、拍卖方式操作流程作出规范，而且提出了一种新的公开出让方式：挂牌出让方式。这样这就协议、招标、拍卖和挂牌四种方式。土地使用权出让的招投标活动，应当适用《中华人民共和国招标投标法》（1999年8月30日人大常委会通过，2000年1月1日起施行）。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价中请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。2）、转让取得土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。三种转让方式的共同点在于土地使用权发生移转。转让以出让方式取得的土地使用权应当符合两个条件：第一，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；第二，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条明确规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”这一规定主是要为了防止炒卖地皮。土地使用权转让后原权利人彻底放弃原权利，性质上属于物价转让范畴，可以准用于所有权移转规则。3）、租赁取得土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。用于出租的土地使用权原则上应当为出让土地使用权；因而，划拔土地使用权转化为出让土地使用权后当然可以出租。《暂行条例》对出让土地使用权的出租作了限制：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”租赁土地使用权被归类为他项权。由于我国土地使用权出租均得办理登记，因此公示性问题已经得到解决；而公示性的解决，也就有可能使租赁