房屋地产法学讲义.docVIP

房地产、房地产市场、场地产业 房地产的法律含义 房地产是土地、房屋财产的总成 在法律意义上是指房地产权 不动产特征：不动性，取得使用处分的规定严格，房地产不同于一般的不动产，房地产一定是一种商品，用于流转，只有成为商品才成为房地产。 房地产市场以及发展 概念和特征：以房屋和土地作为标的的交易，房地产市场的基本要素是房屋和土地，土地是财富之母，劳动是财富之父。 ①具有在综合性性，可以用于生活也可用于生产（厂房写字楼等）。 ②是一个多级市场：一级市场是指，对于土地来讲，主要是土地使用权的出让，在本市场中土地出让的主体是国家，企业从国家手中取得土地后再继续转让，形成土地使用权的二级市场，再转让形成三级市场以及多级市场。 ③房地产市场必须具备法定的形式，房地产权利的取得和转让必须办理相关手续。国家对土地的使用进行规制。 发展 1949年后建立了国家公有制，土地变成全民所有和集体所有，土地不允许流通和转让。 1978年改革开放后开始转让但无法律依据 1982年宪法规定禁止转让 1988年宪法允许土地进行转让，有了法律依据，才开始正式发展起来。 房地产业在国民经济中的地位和作用 专门从事房地产开发经营的行业，包括两种第一种就是城市房地产开发和交易，对依法取得的土地兴建房屋然后转让出租、转让出卖的情况；第二种从事开发经营成片土地，又叫成片开发，主要是对土地进行综合开发，是生地变成熟地，主要用于生产经营，不用于生活，所以一般将第一种作为重点。 各国都将房地产业作为重点，例如钢材市场、劳动力市场、金融行业的发展影响，作用主要表现在基础性，土地是人们生产生活的基础；另外是先导性，房地产的发展为农业以及其他行业提供了前提。我国提倡发展各市场和房地产业。 房地产关系的法律调整 房地产关系 房地产关系的概念 房地产关系是房地产法调整的对象人们取得、开发、利用、经营土地和房屋而形成的社会关系，主要是一种经济关系，对于其调整应该适应特别的法律。 两种不同性质的房地产关系 注意区分两种不同性质的房地产关系：民事性质的房地产关系：平等的民事主体在土地和房屋的取得开发利用使用、转让、租赁等法律关系；行政管理性质的房地产关系：不平等主体之间基于土地的在土地征用、拆迁、管制、建设、立项、审批、税收等经济关系，它的一方主体为国家机关或者国家委托的机关。 不同的法律关系在调整的方式和手段上是不一样的。 对房地产关系实行法律调整的必要性 规范房地产市场秩序的需要 房地产行业是暴利行业，高投入高产出利润率非常大，为了追逐利益，企业或者银行以及地方盲目投资，乱占耕地，卖不出去造成房地产项目挤压，给银行资金造成困难，或者后期资金不到位造成烂尾楼。防止照成发生房地产经济发展过热，照成经济泡沫。 巩固和发展房地产改革成果的需要 没有改革开放就没有房地产市场是发展，所以必须有房地产商场的立法，用法律保护产权人的合法权益。 我国有关房地产立法的发展概况 在立法两个大阶段：改革开放后到十一届三中全会之前，此时的土地不是商品，故没有房地产市场的立法。后1987年改革开放后基本形成了体系，以下七种： 宪法，土地实行国家所有和集体所有，国家保护公民的合法转移。修正案第二条，宪法使得基本原则和框架的基础； 法律，全国人大和全国人大常委会土地和房屋的制度和原则以及其中的一些条款、以及合同法、建设施工合同、物权法、土地管理法、从事房地产管理法，城市房地产房屋管理法、城市规划法、建筑法； 行政法规，国务院颁发的1991年《土地管理法实施条例》、城镇国有土地使用权转让和出让管理条例、外商投资开发经营成片土地暂行管理办法对我国的土地经营进行了规定。1991年5月24日作为全国的土地日。 地方性法规，省自治区直辖市制定的地方性法规和单行条例 规章，包括两种 司法文件，为了适应1988年《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见试行规定》，1995年《关于审理房地产开发经营前案件若干问题的解答》 政策文件 应该逐步被取代，真正实现房地产法调整范围的依法治国。 房地产法的概念体系和基本原则 房地产法的概念 房地产法是调整房地产法律关系的法律规范的总称。 两点解释：调整对象是房地产关系，①包括民事性和行政管理型关系即土地房屋财产权关系（土地的取得、使用权和使用权以及与之有关的权利），②土地利用和管理关系（土地的开发和利用，不经过开发使用是不合法的非法的，是行政性质）③房地产开发经营关系（在城市规划、开租售）城市房地产管理关系⑤城市物业管理关系（物业与业主规划、安全、绿化等关系），和权力有关的关系城市房地产开发经营房地产关系，关于此法律规范的总称，是规定权利义务的规制，存在于很多的法律规范之中。 房地产法的体系