房屋地产开发项目实施阶段风险分析.docVIP

房地产开发项目实施阶段风险分析 在房地产开发项目的实施，按我国的房地产的开发程序房地产开发商应该是从可行性研究批准后以后直至项目验收前的阶段均属于实施阶段。这阶段的工作、可交付成果和费用包括：A、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点； 2、申报规划设计条件； 3、委托作出规划设计方案；4、办理人防审核； 5、办理消防审核； 6、审定规划设计方案 ；7、住宅设计方案的专家组审查 ；8、落实环保“三废”治理方案； 9、委托环境影响评价并报批； 10、建设工程勘察招、投标 ；11、委托地质勘探 ；12、委托初步设计； 13、申报、审定初步设计 。B、房地产开发项目的市政配套（一）市政配套1、征求主管部门审查意见；2、落实市政公用设施配套方案 ；3、报审市政配套方案 ；4、市政各管理部门提出市政配套意见 ；5、市政管线综合（二）房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费 ；2、工程设计费 ；3、建设工程规划许可证执照费 ； 4、竣工档案保证金 ；5、临时用地费 ；6、临时建设工程费 ；7、建设工程勘察招标管理费 ；8、勘察设计监督管理费 ；9、古建园林工程设计费C、房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序（一）国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证 ；2、办理建设用地委托钉桩 ；3、办理国有土地使用权出让申请 ；4、主管部门实地勘察 ；5、土地估价报告的预审 ；6、委托地价评；7、办理核定地价手续 ；8、办理土地出让审批 ；9、签订国有土地使用权出让合同 ；10、领取临时国有土地使用证 ；11、领取正式国有土地使用证 ；12、国有土地使用权出让金的返还（二）国有土地使用权的划拨1、国有土地使用权划拨用地申请 ；2、主管部门现场勘察 ；3、划拨用地申请的审核、报批 ；4、取得划拨用地批准（三）集体土地的征用1、征用集体土地用地申请 ；2、到拟征地所在区（县）房地局立案 ；3、签订征地协议 ；4、签订补偿安置协议 ；5、确定劳动力安置方案 ；6、区（县）房地局审核各项协议 ；7、市政府下文征地 ；8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 ；9、办理批地文件、批地图 ；10、办理冻结户口 ；11、调查户口核实劳动力 ；12、办理农转工工作 ；13、办理农转居工作 ；14、办理超转人员安置工作 ；15、地上物作价补偿工作 ；16、征地结案（四）取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金） ；2、资金占用费 ；3、滞纳金 ；4、土地使用费 ；5、外商投资企业土地使用费 ；6、防洪工程建设维护管理费 ；7、土地闲置费 ；8、土地权属调查、地籍测绘费 ；9、城镇土地使用税 ；10、地价评估费 ；11、出让土地预订金 ；12、征地管理费 ；13、土地补偿费 ；14、青苗及树木补偿费 ；15、地上物补偿费 ；16、劳动力安置费 ；17、超转人员安置费 ；18、新菜田开发建设基金 ；19、耕地占用税D、 房地产开发项目的拆迁安置（一）房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作 ；2、办理拆迁申请 ；3、审批、领取拆迁许可证 ；4、签订房屋拆迁责任书 ；5、办理拆迁公告与通知 ；6、办理户口冻结 ；7、暂停办理相关事项 ；8、确定拆迁安置方案 ；9、签订拆迁补偿书面协议 ；10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置 ；11、发放运作拆迁补偿款 ；12、拆迁施工现场防尘污染管理 ；13、移交拆迁档案资料 ；14、房屋拆迁纠纷的裁决 ；15、强制拆迁（二）房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费 ；2、搬家补助费 ；3、提前搬家奖励费 ； 4、临时安置补助费（周转费） ；5、清理费 ；6、停产停业综合补助费 ；7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费 ；8、一次性异地安置补助费 ；9、房屋拆迁管理费 ；10、房屋拆迁服务费E、房地产开发项目的开工、建设房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序（一）、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册 ；2、项目转入正式计划 ；3、交纳煤气（天然气）厂建设费 ；4、交纳自来水厂建设费 ；5、交纳污水处理厂建设费 ；6、交纳供热厂建设费 ；7、交纳供电贴费及电源建设集资费 ；8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续 ；9、设计单位出报批图 ；10、出施工图 ；11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金 ；12、办理消防审核意见表 ；13、审批人防工程、办理人防许可证 ；14、核发建设工程规划许可证 ；15、领取开工审批表，办理开工登记（二）、房地产开发项目的工程建设招投标1、办理招标登记、招标申请 ；2、招标准备 ；3、招标通