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房地产法务培训 一、如何减少因房源广告给本公司带来不必要的纠纷。 在我们帮客户出广告时，为避免出现纠纷（广告与房源不符），我们在出广告时应和房主再次确认一次（价格、设施等），避免出现广告纠纷。 在法律定义上来讲，广告只能是为一种邀约，不能成为合同条款。所以我们在广告时，最好提前落实一下房源。 案列： 房主蒋先生欲将自己的房屋出售，便委托房产中介出售，当时蒋先生言明此房所有家电、地下室赠送。房产中介接受此案后，便在报纸上刊登此信息，并注明送家电及地下室。李先生看到此广告后，来到中介，表示购买此房，后双方达成协议，并办理了过户手续。但因种种原因，买主李先生一直未能如愿拿到地下室，李先生便将中介告上了法庭，要求中介送地下室，受到此案的法院审理后，认为中介没有义务送地下室，驳回买主李先生的请求。 二、如何签订合法有效的合同 依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的： 1、当事人的名称或姓名、是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。 2、写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。 3、价款主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等。 4、写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；各种税费、其他费用如何分摊。 5、违约责任主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付。 6、解决争议的方式这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。 7、合同生效条款双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。 8、合同中止、终止或解除条款按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、必威体育官网网址等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。 9、合同的变更与转让在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。 10、附件在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。 三、按法律的相关规定，出售方在出售房屋时应该要求房屋的产权人和共有同时签字，但实际操作过程中，特别是收定金时，往往会出现这样那样的情况： 1、一般情况下，在收定金时出现这种情况的机会比较多，有可能是夫妻其中一方到场，那我们在签定买卖协议时，应该要求卖方在协议补充条款及定金收条上备注（本人愿意承担该房屋买卖的法律、经济责任） 2、在过户时，如卖方产权人无法到场，则要求代理人提供书面委托公证书（可在正规律师事务所、公证处办理），同时产权人的相关资料要备份。 3、合同中的相关条款及内容一定要写清楚（房屋地址、面积、产权证号、房价、房价包含设施、付款时间约定、交房时间约定、户口约定、违约条款约定及定金处理条款约定等） 四、如何出具收条，减少纠纷。 1、定金的效率产生条件是在交纳定金并签定合同的条件下才能产生定金作用， 2、定金原则上一定是要求产权人及共有权人在出具时同时签字才符合法律规定。定金及房款收条的出具同时一定要规范，收条上要有以下内容； 定 金 收 条 今收到XXX购买本人坐落于江宁区???????? 花园??? 幢??? 室房屋（与产权证地址相符）购房定金人民币（大写）??????? 万元整（￥：???????????? 元） 收款人：XXX（产权人夫妻双方签字） 日期： 年 月 日 房 款 收 条 今收到XXX购买本人坐落于江宁区???????? 花园??? 幢??? 室房屋（与产权证地址相符）购房款人民币（大写）??????? 万元整（￥：???????????? 元） 收款人：XXX（产权人夫妻双方签字） 日期： 年 月 日 四、收了定金，想不卖房，如何处理？ 五、如何约定定金和违约金条款 1、没钱付定金，向房主出具定金欠条，该定金行为无效。 2、定金一般不超过房价总款的20% 3、定金在合同中的处理一般均按照定金法则处理，即因买方原因导致违约则定金不予退还，因卖方原因导致违约则双倍赔偿定金。 六、如何处理一房两卖现象 1、在签署买卖居间中介合同时，收取卖方的两证或一证，在卖方出现一房两卖时作为起诉凭证。 2、如卖方同意承担违约责任，我们可以解除合同。 七、如