房屋地产投资风险和防范策略.docVIP

房地产投资风险及其防范策略 王慧 (西安科技大学 管理学院 陕西西安) 摘要: 房地产业是集房地产开发、经营管理和物业服务为一体的综合性产业，是社会生产和再生产及各种经济活动的基础，同时，房地产业也是一个高风险，高盈利的行业。房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。而在这个投资活动过程中，收益与风险是并存的，尤其是在当前的经济状况下，分析房地产投资的风险并进行有效规避更是势在必行。文章简要分析了房地产投资的主要风险，并对现阶段我国房地产投资做出了风险防范策略。 关键词:房地产 投资 风险 防范策略 0.引言 回顾我国房地产业几十年的发展历程,从1958年我国房地产市场被取缔,到20世纪80年 代初期我国房地产市场随着改革开放而得到恢复,再到90年代发生的房地产泡沫,一直到目前的房地产市场的火爆,中国的房地产市场的发展可谓是一波三折。众所周知,目前房地产业已经成为我国国民经济主要的支柱产业之一,房地产市场的健康平稳关系着国计民生。 近几年来我国房地产市场异常火爆,房价一路走高。据悉2013年7月北京、广州、福州等地出现了几处“日光盘”,即楼盘开盘当日就售磬。其中北京某楼盘创下了单日单盘收入最高记录,单日收入高达37.9亿元。据必威体育精装版统计,全国70个大中城市仅今年上半年房价上涨63%。不仅房价上涨,上半年国内土地供应量也创历史新高,地王频出,土地市场异常火爆,105个城市住宅地价有94个城市地价上涨。 面临着这样的房地产市场形势,许多房地产开发商在高额利润的驱使下继续加大房地 产投资。据统计今年全国已有5.7万亿的资金流向了房地产市场,占全国社会融资规模的一半以上。为此有的专家预测，目前房地产市场应该到了重要的拐点,如同击鼓传花到了最后一棒。笔者认为在这种形势下,房地产开发企业最重要的是应该保持清醒的头脑,不要被眼前的火爆局面冲昏,高收益必然伴随着高风险,如何正确识别、评价潜在的各类风险,减少投资决策的盲目性是当前房地产开发商最主要的任务。 1.房地产投资风险浅析 房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产项目, 在开发过程中, 由于受到多种不确定因素影响而造成的房地产项目没有达到预期的利润甚至赔本。 一般将能够引起或增加房地产投资风险事件发生的机会和影响损失程度的因素或潜在条件称为房地产投资风险因素。概括起来主要包括以下几个方面： 1.1 政策风险 政策风险是指我国宏观调控政策行为,特别是房地产调整控制性政策而带来的风险。包括产业政策稳定性、土地使用制度改革、金融政策等方面。由于政策的变化而带来的风险将对房地产投资产生重大的影响。2013年下半年国家对房地产的宏观政策是“促进房地产市场平稳健康发展”,很多开发商认为这是利好的兆头,预测下半年国家不会出台控制房地产市场的新政策和法规。在金融方面, 2013年6月份美联储将改变量化货币宽松政策,意味着全球的资本配置将被改变,而中国房地产市场不久就会面临新的挑战。房地产业作为我国国民经济的主要支柱产业，在当前我国房地产市场有待完善的情况下，政策风险对房地产投资的影响尤为重要。 1.2 利率风险 利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资额大、投资周期长,这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。这样的不良后果使企业负债规模过大, 当利率上升时, 企业支付的利息随之增高, 资本成本增大, 楼盘成本加大, 如果价格调高, 楼盘卖不动, 如果价格不动, 则利润减少甚至为零, 更坏的结果是销售价格低于成本、亏本。 1.3 社会风险 社会风险主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产的影响,主要包括城市规划变化、周边地区的发展及建筑覆盖率变化。比如城市规划变动、周边地区的发展都可能会影响房地产的价格下降,进而会给房地产开发商带来损失。 1.4 市场风险 市场风险是指由于供求关系变化，引起房地产投资市场中投资主体进行的投资行为变化而带来的投资潜在损失。房地产市场中购买能力下降、劳动力价格上涨或原材料价格上涨等都会对房地产投资带来较大的风险。 1.5 技术风险 技术风险是指由于科技进步、技术结构及相关变化给房地产开发商和经营者带来的可能性损失。技术风险主要包括建筑设计变动、工期延长或质量问题。如果由于工作中发现设计方案设计不合理需要变更时,房地产开发商就需要追加成本进行设计变更。如果是项目质量不好,需要返工处理就会延长工期,同样也会加大投资成本。 1.6 自然风险 自然风险是指不能预见且不可抗力事件给项目造成损害或毁灭的风险，即由于各种自然原因对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。这些风险