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房地产开发企业纳税操作 一、房地产开发涉税种类 契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、房产税、个人所得税、营业税、城建税、教育附加费、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税 ? 二、房地产开发涉及税种的介绍 1、契税 在境内取得土地使用权、房屋所有权产生转移，取得不动产权属的单位和个人需交纳该税种。取得的方式分为有偿购买、受让、交换，无偿受赠。纳税基础为成交价格或评估价格，税率3%-5%，由地方政府按当地实际情况确定。契税以前由财政部门征收，今年超改由地税局征收。 房地产企业承担的契税是指取得土地、房屋权利时，办理不动产权证须交纳的契税金额。 取得不动产权利包括通过招、拍、挂或协议出让从国家取得土地使用权，通过产权转移向第三人取得不动产权利，接受投资取得不动产权利。房地开发企业取得不动产权利是商业行为，按4%交纳。 业主向房地产开发企业购买商品房办理房产证、土地证，由业主根据购买价格交纳契税。 房地产管理部门须根据契税完税凭证为买就人办理权证。国家对农村宅基地产、城市安居房、保障性住房免征契税。 契税负担高低，与房屋种类，与纳税计税价格有关，通过使转移的房地产归入免税或低税率范畴可少纳或不纳税，降低交易价格可节税。房地产企业收购他人项目土地或房产时，不直接购买实体资产，而是通过收购股权的方式间接收购资产，不须进行实物资产过户，可免契税。这种交易还涉及营业税、土地增值、所得税等后面再议。 2、耕地占用税 占用耕地、鱼塘、园地、菜地从事建房或者非农业建设，须按用地面积交纳耕地占用税。耕地占用税由地方财政部门征收。 农民新建住宅占用耕地减半征税，国家公共项目用地免征耕地占用税。房地产开发企业通过拍卖取得的土地，如果属于占用耕地，由于在取得土地成交价格中已包含全部成本，也不需再交纳该税种，实际的税金政府在分配土地出让金时进行内部划分确认。 3、印花税 ? 在境内书立、领受税法所列举凭证的单位和个人需交纳印花税，包括各种合同、产权转移书据、帐簿，领受各种权利证照。由地方税务局征收。 房地产企业主要涉及的有： （1）记载资金的帐簿，按注册资本及资本公积的万分之五，一次性完税，其他帐簿及证照每年贴花五元。 （2）根据商品房销售金额万分之五交纳产权转移书据印花税，按土地转让合同金额交权转移书据印花税。 （3）借款合同双方各按金额的万分之零点伍交印花税。 （4）建筑合同、购销合同双方各按万分之零点三交印花税。 （5）设计、勘察合同，加工合同，双方各按合同金额万分之零点五交印花税。 为了节税，一项业务如果包含几项内容组成的，而且可分属采用不同的税率纳税，可将合同拆分，以适用低税率纳税。 4、城镇土地使用税 对拥有土地使用权的单位和个人征收，土地要位于城市市区或郊区，建制镇政府所在地。土地使用税按土地面积及规定的定额税率计算交纳。由地方税务局征收。 房地产企业其发用地自取得土地使用证开始到地面所开发商品房取得销售许可证期间须交纳土地使税。地块分期开发的，分块分别计算交纳土地使税。 5、房产税 ?在城市（包括郊区）、建制镇政府所在地拥有房产的单位或个人须交纳房产税，房产指房屋部分，独立于房屋外的附属设施不属于房产。房产税按两种方式计征：（1）每年以原值70%，按1.2%的税率计征，实际税率相当于原值的0.84%(2)出租房产，取得租金收和主，按租金的12%计征。 如果是个人拥有房产出租，按5%的综合税率计税，包括房产税、营业税及个人所得税，税率最低。由地方税务局征收。 房地产企业拥有产权自用、以及安置拆迁居民周转使用的房产须交纳房产税，用于销售，未将房屋落户到房地产企业自身名下的商品房不须征收房产税。 为节税，房产拥有人可比较按原值纳税还是按租金收入纳税税负孰低，来选择以何种方式纳税。以租金纳税可否将租金合同拆分，一部分为租金，其余部门作为管理费用收取，减少税基。留置房产控制办证时间，作为待销售房屋，避免纳税。合理地转化为自然人持有，税率最低，但须注意产权安全的法律风险。 6、个人所得税 个人所得税是对自然人取得的各项应税所得征收和一种税，对企业承包而言，主要包括受雇员工交纳的工资薪金所得，自然人股东取得企业分红所得及转让股权取得资金本利得。个人所得税，企业负有代扣代交义务，由地方税务局征收。 工资薪金所得按月征收，实行超额累进税率计征，每月收入扣除个人承担的社保金及各种免税收入后超过起征点2000元的部分，按9级超额累进制计征，适应税率分别为： ?不超过500元的??????????????? 5% ?超过500—2000元的部分??????? 10% ?超过2000—5000元的部分?????? 15% ?超过5000—20000元的部分????? 20% ?超过