房屋地产开发企业的信用评级方法.docxVIP

房地产开发企业的信用评级方法房地产开发企业是国民经济中一个投资、经营和交易过程中需大量融资但投资回报和风险都较高的特殊产业，对国民经济有着极其重要的影响，无论是在直接融资市场或是间接融资市场中，房地产开发企业都占据着较大的一个比例。下面，我们将从定性和定量，以及特殊分析三个方面具体进行分析。一、定性分析（一）行业风险分析房地产开发行业是一个存在巨大风险的行业，行业的总体波动性也比较强，我们在分析企业时，前提必须对其行业的总体风险状况作一个分析，主要包括以下几个方面： 1、周期性房地产开发行业是一个高度受国民经济波动影响的行业，整个产业的波动周期与宏观环境的波动情况往往呈现同步性。因此，我们在进行房地产开发企业的信用评估过程中，首先必须考虑整体国民经济的发展情况，参照通货膨胀率及货币投放量（M2）等数据，结合具体的行业销售情况等，对于总体行业所处在的阶段作出基本的判断，然后才能在此基础上具体的就各项因素做进一步的分析。 2、政策因素由于房地产行业对于国民经济的影响性比较重大，因此国家经常通过法律、法规等形式对于房地产行业进行规范、引导。往往一两个政策的出台就能决定整个市场的兴衰，因此，安博尔在对房地产开发企业的评估过程中，非常重视国家在房地产行业的方面的政策导向及现行政策的影响因素，尤其关注在房地产金融政策、土地供应及管制、货币化分房政策以及经济适用房等方面的政策。这些方面的影响因素对于房地产开发企业的信用等级将有着极大的影响。 3、行业趋势就长远的行业生命周期而言，安博尔认为目前我国的房地产市场是处于一个相对良好的上升阶段，有效需求持续将增加，因此我们对房地产开发行业保持一个相对正面的评价，同时我们也密切关注着整个行业的发展趋势，将随时根据行业的总体发展对相关的评估标准进行调整。（二）企业经营环境分析房地产开发企业具体的经营环境主要决定于其所经营的地域，主要因素包括： 1、地域的总体经济形势及人口除了前述的国家整体经济形势影响因素外，由于各地区存在着相当大的差异性，因此在分析具体企业的情况时，必须考虑到该企业主要经营地区的发展状况如何，是否与企业的发展战略相适应，包括商业发达状况、居民人口及消费能力等。同时，我们还必须考虑到未来可能影响该地区发展的因素，这些因素都在影响到企业的发展。 2、历史状况及城市规划经营区域的历史遗留状况及城市规划也是安博尔的考察重点之一。因为房地产行业与其他产业的不同在于历史的遗留存货对于新楼盘的杀伤力较大，一般而言，存在大量历史遗留的空置楼盘地区，房地产行业的发展往往就会受到很大的限制；而另一方面，城市规划的成熟和规范性也会决定在该地区发展房地产的风险情况，在一个没有确定城市规划的地区进行房地产开发将有可能面临因城市规划变动造成的项目用途与周遍环境不配套或无法上马等情况，最终导致开发项目的失败。 3、地方的法规及税收等政策除了行业的总体政策以外，地方性的法规及税收政策例如地方性的土地管理措施及房产交易费用，包括契税的征收力度等都将直接地影响房地产一级市场的开发成本及二级市场的发达程度，这些因素对于房地产开发企业都有着极大的影响。 4、竞争程度虽然房地产行业是个高度资金密集的行业，但由于国家对于房地产行业处于一种鼓励的角度，对于进入并没有设置太多的障碍，加上过往房地产行业的高利润诱惑，往往造成房地产行业竞争性很强，而且良莠不齐，竞争手段也缺乏规范性。在这样的背景下，对于经营地区行业内的竞争程度分析就显得比较重要，若企业所经营地区竞争程度较剧烈，我们就必须考虑到其有可能受到不正当的竞争手段影响而出现的不利因素。（三）企业竞争力分析我们在考虑房地产开发企业的竞争力时主要考虑下列因素： 1、背景实力我们前面一再的强调房地产企业的资金密集性质，这是其行业的特点所决定的：由于房地产项目的开发需要大量的资金，而且资金占用年限长，加上房屋是耐用消费品，购众的安全感需要往往比一般的消费品来得强烈，因此，开发企业的背景实力是决定其竞争力的最重要的因素。特别是在国家进一步规范房地产行业的管理措施出台后，一些规模实力较弱的开发企业将在竞争中被逐渐淘汰，这个过程中将产生的大量信用风险将是安博尔特别关注的。我们在分析企业的背景实力时，首先要明确的是企业属于单一项目的开发企业或是综合开发企业，股东背景如何，在这个基础上才进行对其资金实力和开发资质级别等客观条件进行进一步考察。对于单一项目的开发企业，考虑到其经营的临时性和单一性质，无论从经营风险或财务风险各方面上看都有相当的风险性，原则上安博尔不会给予该类企业过高的信用等级。 2、品牌经营策略房地产开发企业面对的是各个阶级均具的广大消费群，消费习惯和倾向也都千差万别，如何在这样一个市场中细分出一个符合企业自身特点的一个特定消费群，然后有针对性的进行开发及营销将是