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房地产开发企业成本核算存在的问题及对策探析 摘要:成本核算直接关系到房地产开发企业成本的管理水平，进而关系到企业的经济效益。房地产开发成本包括土地、土建及设备费用、配套及其他收费支出和管理费用和筹资成本。房地产行业成本核算中存在的问题是成本核算对象不明确、成本费用的归集和分配方法不明确、任意虚增建安成本、成本核算周期不明确和随意调剂成本。科学实施房地产成本核算的有效途径是加强制度建设和制定相应的成本控制措施，并强化会计监督。 关键词:房地产开发 成本核算 建筑安装成本 会计监督 房地产成本核算是指企业在开发商品房过程中所支出的全部费用按照成本项目来进行归纳与分配，并最后计算出该开发项目总成本和单位建筑面积消耗成本的会计过程。房地产企业成本核算的水平往往反映着该企业的总体成本管理水平，最终影响到到房地产卡发企业的经济效益。房地产投资项目具有资金投入大、投资风险高、成本核算环节多、建设周期长等诸多特征。这就要求房地产开发加强对经营成本的管理，尽量规避经营中可能出现的各种风险，从而实现用最小的成本耗费来获得最大的经济利益。所以，提高房地产开发项目的成本核算质量，是企业提高经济业绩的关键环节。 一、房地产开发成本的主要组成部分 房地产开发成本从其用途上来说，可以分成土地、土建和设备费用、配套和其他的收费支出和筹资成本和管理费用三个部分。 (一)土地、土建和设备费用 这属于房地产企业开发成本的主要内容，往往要占到总开发成本的80%以上。在这其中，比例最大的是土地费用。土地费用又包括置换成本和动迁费用以及批租费用等等。在决定开展一个房地产建设项目之前，房地产企业必须通过将预算的土地费用进行土地面积与容积率的换算，进而计算出将来开发项目所占用的土地成本(俗称楼板价),并据此来开展项目的可行性评估分析。 (二)配套设施与其他的收费支出 这主要包括水、电、煤气等市政以及公共配套的费用。其他的收费支出当中有很多虽然属于押金的性质，像筹资成本和管理费用和档案保证金等，但是很难实现全部回收。这类收费项目标准不一，种类繁多，很多都是由由行业主管部门来执行征收，存在有很大的随意性，而且一般标准又很高。 (三)管理费用与筹资成本 与其他额行业相比较，房地产开发存在着投资数额大和建设周期长以及投资风险较高等诸多特点。所以，大多数的房地产开发企业都是经过银行贷款或者民间借款渠道来解决开发建设的资金问题，从而会产生很大的利息费用支出。企业必须把这部分费用进行合理的成本核算。 二、房地产行业成本核算中存在的问题 因为房地产企业规模与项目开发周期的不同，很不容易依照一般企业的成本核算方法来进行开发成本的核算，其中存在的主要问题是： (一)房地产成本核算的对象含糊 我们知道，房地产项目的用地一般都属于成片开发，需要分期分批来进行，产品种类有商业地产和公寓以及别墅等等。但是在会计准则中，以何种方法来确定开发成本具体的核算对象，是以分片还是分期甚至是分产品类型，抑或是把整个开发项目作为为成本核算对象，在会计准则中都没有得到明确划分。 (二)成本费用的分配方法和归集不科学 依据成本会计的相关原理，在生产产品中所直接产生的费用，都应当直接归纳至该产品的成本当中；但是，如果属于生产多种产品时所共同产生的费用，则应当通过一定的规则先进行费用归集然后再采用合适的方法来进行分配，最终间接地归集到该产品的成本当中。房地产企业开发的过程中所发生的建安工程费是直接开发成本，但是，对于配套费用及拆迁补偿费等间接成本，用什么样的地标准来进行归集和分配，尚无有科学明确的解决方法。 (三)建筑安装成本任意虚增 目前，大多数房地产开发企业的内控制度完善，财务核算管理规范，很少存在随意调剂成本的现象，但是，为了减少应纳税额，很多房地产企业采取压缩利润额和应考核指标的办法，故意增加在建安的成本，往往存着年末突击虚增结算工程成本的现象，从而不能真实反映使各个项目的成本费用与具体利润。 (四)难以明确成本核算周期 由于房地产开发产品的开发周期比较长，必须按照生产周期进行开发成本的核算。以便于企业及时地计算出经营利润与应交税金，恰当地对经营业绩进行评价，但是很多情况是在工程竣工和验收以后，还不能进行竣工结算，加上小区配套设施常常延迟实施甚至久拖不能进行，最终影响到开发项目结算的周期。 三、提升房地产成本核算水平的有效途径 (一)设计科学合理的成本控制措施体系 一方面，要通过严格地限制建设项目的建筑安装成本，采取有效措施努力实现工程造价的降低。只有控制了建设工程的成本，才能为高盈利创造基础。另一方面还要加强拆迁安置费用的控制。在项目立项以后，要密切监控和制止业主的随意分户，必须严格按照政策法规来从严把握征地拆迁等各项费用。然后就是控制贷款利息。应当依据资金回收的特点和投资周期的长短来制定适当的贷款和还款计