房屋地产市场的参与者.docVIP

　　房地产市场的参与者　　房地产市场的参与者主要由市场中的买卖双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。这些参与者分别涉及到房地产的开发建设过程、交易过程和使用过程。每个过程内的每一项工作或活动，都是由一系列不同的参与者来分别完成的。按照在房地产领域的生产、交易和使用过程中所涉及到的角色的大致顺序，逐一加以介绍。应该指出的是，由于所处阶段的特点不同，各参与者的重要程度是有差异的，也不是每一个过程都需要这些人或机构的参与。 土地所有者或当前的使用者　不管是主动的还是被动的，土地所有者或当前的使用者的作用非常重要。为了出售或提高其土地的使用价值，他们可能主动提出出让、转让或投资开发的愿望。在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的一级市场，当前的土地使用者也对有关土地的交易有着至关重要的影响。同一开发地块上的当前使用者越多，对开发的影响也就越大，因开发商要逐一与他们谈判拆迁、安置、补偿方案，遇上“钉子户”，不仅会使开发周期拖长，还会大大增加房地产开发的前期费用。　开发商　　房地产商从项目公司到大型的跨国公司有许多种类型。其目的很明确，即通过实施开发过程获取利润。房地产商的主要区别在于其开发的物业是出售还是作为一项长期投资。许多小型房地产商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的拥有者或投资者，即经历所谓的“资产固化”过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。当然，对于居住物业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。　　房地产商所承担的开发项目类型也有很大差别。有些开发商对某些特定的开发类型（如商场或住宅）或在某一特定的地区搞开发有专长，而另外一些公司则可能宁愿将其开发风险分散于不同的开发类型和地点上，还有些开发商所开发的物业类型很专一但地域分布却很广甚至是国际性的。总之，开发商根据自己的特点、实力和经验，所选择的经营方针有很大差别。开发商的经营管理风格也有较大差异。有些开发商从规划设计到租售阶段，均聘请专业顾问机构提供服务；而有些开发商则从规划设计到房屋租售乃至物业管理，均由自己负责政府及政府机构　政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。开发商从购买土地使用权开始，就不断和政府的土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等部门打交道，以获取投资许可证、土地使用权证、规划许可证、开工许可证、市政设施和配套设施使用许可、销售许可证和房地产产权证书等，作为公众利益的代表者，政府在参与房地产市场的同时，也对房地产市场其他参与者的行为发生着影响。　　房地产开发投资者对政府行为而引致的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，与房地产有关的税费收入又是中央和地方政府财政的一个重要来源，而对物业的不同占有、拥有形式又反映了一个国家的政治取向。金融机构　　房地产开发过程中需要两类资金，即用于支付开发费用的短期资金“建设贷款”和项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”。房地产的生产过程和消费过程均需大量资金，没有金融机构的参与，房地产市场就很难正常运转。建筑承包商　　房地产开发商往往需要将其建设过程的工程施工工作发包给建筑承包商。但承包商也能将其承包建安工程的业务扩展并同时承担附加的一些开发风险，如购买土地使用权、参与项目的资金筹措和市场营销等。但承包商仅仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。如果承包商将其业务扩展到整个开发过程并承担与之相应的风险时，它就要求有一个更高的收益水平。但即便如此，承包商往往能够承受较低的利润水平。专业顾问　　由于房地产开发投资及交易管理过程相当复杂，房地产市场上的大多数买家或卖家不可能有足够的经验和技能来处理房地产生产、交易、使用过程中遇到的各种问题。因此，市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问公司提供咨询服务。这些专业顾问人员包括：（1）建筑师。在房地产产品的生产过程中，建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等项工作。有时建筑师并不是亲自完成这些设计工作，而是作为主持人来组织或协调这些工作。在工程开发建设中，建筑师还负责施工合同的管理，工程进度的控制。一般情况下，建筑师还要组织定期技术工作会议、签发与合同有关的各项任务、提供施工所需图纸资料、协助解决施工中技术问题等。（2）工程师。房地产开发中需结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师等。这些不同专业的工程师除进行结构、供暖、给排水、照明，以及空调或高级电气设备等设计外，还可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等项工作。（3）会