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房地产市场环境分析一、宏观构筑复杂价格顶部06年伊始，全国经济进入迅猛、快速发展的发展阶段，结合金融市场、基金股票市场及黄金市场分析，以资本运作为体系的“泡沫经济时代”已经初步呈现，有如巨浪席卷之势，在社会主义市场经济主流中得到迅速发展，不亚于一场“海啸”正面袭击。个人认为，中国国情的一项基本特征就是政府发展行为利益高于一切。在政府构建和谐社会的重要方针政策高扬的前提下，经济快速发展的同时，社会贫富差距进一步拉大，房地产业作为国民经济支柱产业之一，其非贸易不动产和资本密集型的行业特征，结合民生分析：预计房地产市场拐点将要出现，可能于08、09年，市场会构筑圆弧形顶部。在宏观政策调控不断加强及市场向上冲击惯性两方面因素的交织作用下，预计07年下半年全国房地产业从宏观层面来分析，房价仍会中副向上攀升，势头不可扭转，全国房价将进入新一轮上升通道。从房屋销售价格变动分析：今年2季度，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同季度上涨6.3%，涨幅较高的城市主要有广州深圳、广西北海、北京等。今年以来，房地产价格又出现了加快上涨势头。房屋销售价格涨幅比1季度高0.7个百分点。其中，新建商品住房售价涨幅更大。1至4月，房价涨幅还在5%至6%之间徘徊，进入5月，涨幅升到6%以上，到了6月涨幅更是突破7%的新高关口。 四、五、六月份的数据更是凸现了当前房价运行中呈现出的新动向：一是涨幅加速放大。同比反映速度，环比反映趋势。全国新建商品住房售价同比4月份涨5.3%，5月份涨6.6%，6月份涨7.4%；环比4月份比3月份涨0.7%，5月份比4月份涨0.8%，6月份在5月份高涨的基数上，又涨1.0%。二是大多数民众所必需消费的品种——普通住宅，售价涨势惊人。5月份同比大涨7.2%，环比高涨0.9%。6月份同比涨7.7%，环比涨1.0%。 三是炒家青睐的二手房市场整体涨势比一手房更快，5月份同比上涨6.8%，6月份同比涨7.8%。价格上行趋势强劲。从区域结构价格演绎上分析：1）从局部看，中西部地区房价加速“补涨”，多个城市甚至领涨全国，中西部房价将“狂飙突进”。今年前6个月，在房价超过全国平均涨幅的“领涨”城市中，中西部地区所占比重均在四成以上，而去年同类数据不足三成。房价上涨不再是东部沿海城市的局部现象，而是进一步向中西部二线城市扩散。2）东部调控效果遭蚕食。以房价曾经有所回调的长三角区域为代表的东部地区，今年以来房价反弹强烈，又创新高。根据6月份发改委调查的70个大中城市中，位居长三角地区的南京房屋销售价同比上涨11.3%、宁波8.5%、杭州6.9%。长三角房价的上涨趋势已非常明显。南京，5月份新建商品房售价同比上涨9.2%，位居全国第六。6月份，新房涨幅更是高达11.3%，位居全国涨幅榜第三。上海，3月份以来，新楼盘开始大面积调高售价。5月份后，房价涨幅加快，且上涨区域不再限于中心城区，连供大于求的远郊地区也加入上涨行列。 长三角楼市既是全国的风向标，又是调控的样本——2005年下半年起房价曾率先回调。眼下，这一区域房价的强烈弹升，从一个侧面反映出有限的调控效果在遭蚕食。 无论是整体还是局部、是补涨还是反弹、是现状还是预期，种种迹象表明，房价进入了新一轮上升通道。二、中观演绎局部地产牛市从中观层面来说（这里主要指福建、闽南地区），由于区域经济呈快速发展态势，“海峡西岸经济区建设”付诸实施，大区域的基础设施建设投入资金量巨大，特别是交通基础设施建设的投入史无前例，区域经济发展形势乐观。虽然近期两岸局势相对紧张，但是纵观全局，只是台湾政权纷争闹剧，对福建的经济建设不会造成障碍。福建区域房地产板块：仍有投资机会。就国家宏观经济层面分析，人民币持续升值使得社会上资本大量涌入人民币市场（最为核心的是房地产市场及基金股票市场）。股票投资毕竟风险巨大，且股民对风险的抵抗能力方面，缺乏心里素质和知识体系。股票投资是短期的投机行为，大量的资金势必回流以房地产投资为代表的固定资产投资市场（房地产的保值增值性决定）。转换角度思维，大量的有效需求推高了对房地产的投资需求，间接推动房地产价格的攀升。人民币的持续升值，意味着投资者对房地产整体经济信心增强，大量的投资机会和高额收益。从政府政策层面上分析：今年上半年，福建房地产投资增速出现了加快上升的态势。之前国家及地方出台的几项政策都没有对地方房地产企业产生重大的影响。而能够对房地产行业造成重大影响的政策仍是国家即将出台的“物业税”，但物业税的出台需要两年左右的时间。因此，今年下半年及明年，国家和地方不会有重大宏观调控政策的出台。福建区域房地产的价格上涨空间巨大。闽南地区房地产市场快速壮大，呈百家齐鸣，地产大鳄纷争之腹地（以厦门为例）：以华润地产、万科地产、鲁能地产等为代表的外地地产大鳄不惜高价夺标厦门岛内外大面积土地。使得之前