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房地产合资合作已成主流 合作的三个层面四种模式房价高企人神共愤，宏观调控力度空前。拿地门槛越来越高，资金链越来越紧，不管调控政策是适得其所，还是歪招连连，乌云压城城欲摧，却已是不争的事实。那么，在银根地根普遍收紧的情况下，房地产开发商如何在高速发展的表象下，未雨绸缪，穿上棉袄，安然渡过宏观调控的寒冬呢？合资合作，抱团取暖，别无二法，业已成为行业发展的主流。那么，选取什么样的合作模式，在保证合资合作价值创造的同时，规避合资合作所带来的不确定风险呢？一、合资合作的三个层面1、项目合作。就是合作各方因为某个开发项目而进行合资合作，有的出土地，有的出资金，有的出团队，有的负责项目管理或共同进行项目管理。项目层面合作是不稳定的，最终或者一拍两散或者双方合并。2、企业合作。合作各方共同成立合资公司，并使合资公司独立、长期运营。在企业层面合作，会彻底改变房地产开发价值链环节，优化利益格局，合资各方均得到长久的好处。真正达成企业层面的战略合作需要很多条件，对合作双方来说，应有比较明确的定位、错位，并通过前期项目合作，建立合理的利益分配机制和互信机制。3、平台合作。合资合作不仅仅是成立合资公司进行项目开发，更进一步，通过房地产金融创新，促使合资合作成为一种机制、一个平台。平台合作又可以分为多种形式，最常见的是私募股权投资基金和投资公司。私募股权投资基金：在上市无门、信托叫停的情形下，房地产私募基金成为为数不多甚至可以说是唯一的大额融资渠道，目前各地纷纷打开设立房地产投资基金之门，近期案例：津滨发展、中房基金、复地基金、中城联盟基金、金信基金...投资公司：合资合作各方共同设立投资公司，以自有资金进行房地产投资，比如，2010年，由建业、正商等16家河南房企共同出资成立的河南地产商会投资股份有限公司，由商会牵头组建合资公司，在全国尚属前言，我咨询服务过的闽商投资，也属其中之一。与投资公司相比，私募基金更具开放性，可以吸纳更多的社会资本，并且合资合作的方式更灵活，退出机制便利，而投资公司相对而已，运作上舒服更多，如果投资公司的股东之间有矛盾，则投资公司往往会产生很大的内耗，却又难以解决，而私募基金可以在基金管理公司层面合作，也可以在基金层面合作，基金层面合作可以针对某个项目，项目结束就清盘，想退出也比较容易，并且，LP往往依托GP操盘，减少了对基金运作的干扰，而投资公司股东都是平等地位（除了股权比例有大小差异外），事实上对投资公司本身运作可能带来很大的干扰，特别是像河南地产商会投资股份有限公司，各股东都是有头有脸的人物，很可能会对公司运作、经理人带来多方面的影响，所以，我更看好私募基金。二、合资合作的四种模式1、法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由项目公司章程具体明确2、合伙型合作开发：合作开发各方未组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定（合伙型联建）3、逐步转变型合作开发：先合伙，后转为法人型的合作开发4、项目股权转让合作开发：已经获得立项批准的房地产开发项目，项目公司股东向他人转让其部分股权，合作进行项目开发（股权收购方式）站在风险规避，以及长期合作考虑，法人型合作开发是首选模式，项目股权转让合作开发是可遇不可求的美事，事实上，法人型合作开发也是目前各房地产开发商合资合作最常见的模式。项目开发的短期性与企业发展的长期性是一对天然的矛盾体，合作双方在人员、理念、制度和文化等各方面都难以认同，合资合作模式下不可避免地会出现许多问题，那么，对于合资合作问题的预案和处理，即合作双方项目前期的责权利界定，对合资公司的合理管控，又是我们不得不考虑的、后续的另一个话题。欢迎诸位光临郑波博客，愿同各位朋友倾心交流：mailto:zhengboboy@(MSNzhengboboy@(MSN)，mailto:zhengboboy@zhengboboy@sina.mailto:zhengboboy@commailto:zhengboboy@ 本页为著作的封面，下载以后可以删除本页！【必威体育精装版资料 Word版 可自由编辑！！员工录用管理制度为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。一、员工试用期规定?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。（一）、福利待遇?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数）2、过节费按正式员工的1/2发放。3、按正式员工标准发放劳动保护用品。（二）、休假?1、试用期内累计事假不能超过3天，如果特殊情况超过3天需报董事长批准。?2、可持